Купить квартиру в Москве в 2026: пошаговый план выбора и безопасной сделки

Аналитики Neginski помогут вам приобрести недвижимость на первичном и вторичном рынках столицы без переплат и потери денег в случае сомнительной репутации застройщика или продавца. Объясняем, как устроена сделка в зависимости от типа объекта и что необходимо учесть до оплаты из соображений юридической и финансовой безопасности.

В 2025 году клиенты Neginski купили недвижимость в Москве на 6,1 млрд ₽

Главное в материале

Купить недвижимость в Москве можно на первичном, вторичном рынке или по переуступке. Выбор зависит от целей приобретения, предпочтений по срокам сдачи объекта, готовности к рискам и доступных способов оплаты.

Порог входа в рынок недвижимости Москвы в 2026 году напрямую связан с локацией и классом жилья. Если говорить о ликвидных объектах под аренду или перепродажу в бизнес-сегменте, то бюджет начинается от 20–25 000 000 ₽. Купить объект недвижимости в Москве можно сразу, в рассрочку под 0% или в ипотеку с рыночной или льготной ставкой.

Где и кому выгодно покупать недвижимость в Москве: 3 сценария 

Цели покупки определяют выбор. Если нужна максимальная доходность, подойдут строящиеся проекты. Наш опыт показывает, что на ранних этапах строительства девелоперы предлагают минимальную цену, но сроки сдачи объекта могут переноситься, а финальный вид и состав инфраструктуры — отличаться от рендеров. 

Если важна скорость заселения, в приоритете готовые новостройки или объекты на вторичном рынке. В последнем случае важно проверить отсутствие обременений и скрытых собственников. 

Ниже — три возможных сценария инвестиций под вашу стратегию.

Для жизни самому или с семьей 

Желаемый срок заселения влияет на стоимость объекта. Если приобретать объект на раннем этапе строительства, цена самая выгодная — до 35% ниже по сравнению с готовым жильем. Но ожидание конца строительства займет 2-4 года, а в соседних квартирах еще около года будет идти ремонт. 

Покупка готового жилья позволяет въехать сразу, но обходится дороже. Если речь о вторичном рынке, квартира с большей вероятностью уже с ремонтом, что сокращает время на переезд, но требует тщательной проверки состояния объекта.

Инфраструктура — один из ключевых факторов при выборе для семьи. В новых проектах она запускается не сразу: магазины, школы, поликлиники могут открыться через несколько месяцев или лет. В обжитых районах инфраструктура уже работает, но уступает по уровню новостройкам.

На что обратить внимание при покупке: 

• В подарок ребенку или для жизни одному или вдвоем — в студиях комфортно при глубине планировки от 5 метров для разделения зоны кухни и сна. В 1-спальных квартирах до 30 м² важно наличие пространства для хранения вещей. Если его нет, обратите внимание на ЖК с кладовыми на каждом этаже.

• Для пары или семьи с 1 ребенком — подойдут планировки с 2 изолированными комнатами от 55 м². В квартирах с кухней-гостиной шириной менее 4,5 метров часто некуда поставить диван и стол — выбирайте варианты с вытянутой, а не квадратной общей зоной.

• Для большой семьи — подойдут квартиры от 85 м². Родителям советуем обратить внимание на планировки с мастер-спальней — отдельной комнатой с собственным санузлом и гардеробной. Такая конфигурация позволяет разделить квартиру на «детскую» и «родительскую» зоны. 

Инвестору: для перепродажи

Перед приобретением недвижимости с целью перепродажи важно оценить портрет будущего покупателя и выбрать востребованный для него формат — именно от этого зависит конечный успех. 

Доходность стратегии: прирост и капитализация до 35% к сдаче в строящихся объектах и в среднем 11-13% в год в готовой недвижимости.

Рекомендуемые планировки:

• Для покупателя с целью сдачи в аренду — студия, 1 спальня или евродвушка. Важна близость к туристическим точкам, деловым кластерам и метро.

• Для семьи или пары — 2 спальни или евротрешка с комнатами под кабинет или детскую. В приоритете — юниты вблизи семейной инфраструктуры: школ, больниц, магазинов, парков.

• Для долгого сохранения капитала — 3 и более спален в престижном ЖК с развитой инфраструктурой. Такая недвижимость более устойчива и растет в цене ежегодно до 2% даже в условия кризиса, по данным аналитики Neginski.

Также важно учитывать план развития района. Новая инфраструктура создает рабочие места — локация может стать центром притяжения со стороны покупателей на вторичном рынке.

Лучшие районы Москвы для перепродажи недвижимости:

• Даниловский и Пресненский — активно пользуются спросом на арендном рынке, что интересует инвесторов во вторичную недвижимость.

• Раменки, Хамовники, Дорогомилово, Хорошево-Мневники, Крылатское — для перепродажи семьям с детьми. Преимущества: близость к лучшим вузам Москвы, культурно-историческим центрам, паркам и лучшим клиникам столицы.

• «Старая» Москва: Хамовники, Тверской, Арбат, Дорогомилово — для долгого хранения капитала в элитной недвижимости. По внутренней аналитике Neginski, цены на жилье здесь растут ежеквартально до 10% и более.

Инвестору: для сдачи в аренду

Если вы покупаете недвижимость для дохода на аренде, необходимо оценить портрет потенциального арендатора, и, отталкиваясь от его потребностей, выбрать формат сдачи и характеристики юнита. Расскажем, на что обратить внимание, чтобы выйти на стабильный доход. 

Доходность стратегии: до 9% годовых.

На что обратить внимание при выборе объекта для:

• Туристов краткосрочно или одиночных жильцов долгосрочно — спросом пользуются студии, 1 спальня или евродвушки. Для краткосрочной аренды важны удобные условия заселения: цифровой замок, удаленный доступ, консьерж-сервис. Стоит выбирать локацию, близкую к основным достопримечательностям Москвы или в комфортной транспортной доступности до них. При долгосрочной сдаче арендаторы обращают внимание на качество отделки и близость к метро и деловым центрам.

• Небольших семей и пары долгосрочно — подойдут 2 спальни от 55 м² или евротрешка с кухней-гостиной от 4,5 метров в ширину. Преимуществом будет наличие второго санузла, встроенных шкафов и кладовой. Эта категория арендаторов чаще выбирает объекты вблизи метро или Садового/ТТК с семейной инфраструктурой рядом: школами, детскими садами, поликлиниками, парками, фитнес-клубами и магазинами.

• Многодетных арендаторов долгосрочно — квартиры с 3 и более спальнями. Важны приватность и безопасность: огороженная территория, охрана, видеонаблюдение, двор без машин. У больших семей не всегда есть возможность отдыхать за пределами дома, поэтому преимуществом будет наличие инфраструктуры в комплексе: детских клубов, бассейнов, фитнес-залов. 

Лучшие районы Москвы для сдачи недвижимости в аренду:

• Замоскворечье — один из самых высокодоходных районов Москвы. По данным Restate на декабрь 2025, стоимость ренты в локации в среднем на уровне 283 700 ₽ за квартиру.

• Пресненский район — по данным того же источника, в декабре арендные чеки выросли до 277 533 ₽ в среднем за квартиру.

• Даниловский район — здесь чаще арендуют недвижимость благодаря оптимальному соотношению цены и качества. Средний чек — 127 249 ₽ за квартиру.

Покупка на первичном, вторичном рынках Москвы и переуступка: где и как надежнее?

Разница между этими вариантами — в сроках готовности жилья, наборе рисков и доступных способах оплаты. Чтобы определить, что подойдет в вашем случае, рекомендуем ознакомиться с таблицей ниже.

Классы недвижимости в Москве: что выбрать под имеющийся бюджет

Класс жилья — это не только «цена за метр», а сочетание локации, приватности, сервиса, инженерии и уровня управляющей компании. Чтобы не переплатить за характеристики, которые вам не нужны, расскажем, что важно заранее учесть при покупке квартиры.

Апартаменты или квартира в Москве: в чем разница?

Апартаменты и квартиры могут внешне выглядеть одинаково, но в России юридически это разные типы недвижимости. Если покупаете для жизни или рассчитываете на налоговые вычеты, важно учесть нюансы, которые аналитики Neginski сравнили в таблице ниже.

Отличия апартаментов от квартиры

При этом, в зависимости от проекта и локации, стоимость покупки апартаментов примерно на 10-30% дешевле, чем стоимость покупки квартир, согласно внутренним подсчетам аналитиков Neginski. Апартаменты в дефиците: с 2024 требования к ним ужесточились, и новые юниты перестали выходить на рынок. 

3 способа купить недвижимость в Москве

Способ оплаты влияет не только на ежемесячную финансовую нагрузку, но и на и итоговую стоимость владения. В 2025 в Москве 98% сделок с недвижимостью проходит через эскроу-счета: банк контролирует каждый проект и переводит средства траншами по мере готовности. Полную сумму девелопер получает после сдачи комплекса. 

Купить объект в Москве можно 3 способами:

Полная оплата. Позволяет усилить позицию, если планируете торг с продавцом.

Рассрочка. Чаще встречается на первичном рынке. Выдается под 0% до конца строительства на срок до 4 лет, необходим первый взнос 20-50%, дальше — платежи по графику до сдачи или до определенной даты. Условия зависят от застройщика и проекта. 

При этом перепродать объект по переуступке можно до завершения всех работ. Оставшаяся сумма по рассрочке перейдет следующему покупателю.

Ипотека. Бывает рыночной или льготной. Средняя рыночная ставка на декабрь 2025 составляет ~21,71% (точная сумма зависит от банка). Существует льготная ипотека для семей с детьми до 6% с лимитом кредита до 12 000 000 ₽. Первый взнос обычно от 20%. Выдают ее на срок до 30 лет.

Как купить новостройку в Москве: пошаговая процедура

Поскольку бумажную регистрацию сделок с недвижимостью на первичном рынке России отменили в 2016 году, все этапы проходят онлайн — это удобно, если вы покупаете объект из другого города для инвестиций или переезда. Ниже описали базовый алгоритм сделки. 

Шаг 1. Выбор проекта с аналитиком

Эксперт Neginski выяснит цель покупки: сохранить капитал, переехать с семьей или получать доход от аренды. От этого зависит выбор района, типа недвижимости и стратегии. После всех уточнений подберем нужный объект и проведем показ квартиры по zoom или на личной встрече с застройщиком. В офисе девелопера можно посетить шоурум будущего объекта и задать вопросы напрямую представителю застройщика.

Шаг 2. Бронирование

Оплачиваете от 50 тыс ₽ до 5% от цены объекта, чтобы зафиксировать условия. Сумма зависит от проекта.

Шаг 3. Открытие эскроу-счета

Счет, через который застройщик будет получать средства по частям — после завершения каждого этапа строительства. Защищает от недостроя — девелопер получит полную оплату только после вручения ключей.

Открыть счет можно онлайн или в отделении банка в вашем городе. 

Шаг 4. Подписание договора и оплата

Договор подписывается через электронную цифровую подпись (ЭПЦ). С помощью нее оформляете сделку в один клик.

Перевод первоначального взноса или полной оплаты осуществляется через эскроу-счет, из этой суммы вычитается размер брони.

Шаг 5. Регистрация в Росреестре

Через 1-5 дней после подписания договора на электронную почту придет свидетельство о праве собственности. Далее остается ждать ключи.

Как купить квартиру на вторичном рынке Москвы

На вторичном рынке выше риски, поэтому при покупке готовой квартиры важно удостовериться в юридической чистоте объекта и договориться о прозрачной модели расчетов. Ниже рассказали, как действовать.

Шаг 1. Внесение аванса или задатка

Аванс — это предоплата в счет будущей сделки в размере 1,5-2% от стоимости юнита. Аванс можно вернуть, если сделка не состоится.

Задаток — это предоплата до 10% от стоимости объекта, которая закрепляет обязательство купить или продать. Если сделку отменил покупатель, задаток не возвращается; если продавец, то он возвращает задаток в двойном размере.

Внесенная сумма и ее форма обозначаются в предварительном договоре купли-продажи (ДКП). В договоре указываются паспортные данные сторон, описание объекта недвижимости и его стоимость, сумма задатка или аванса, сроки заключения основного договора, условия возврата или удержания задатка.

Шаг 2. Подписание ДКП.

Документ подписывают в трех экземплярах: по одному для продавца и покупателя, третий — для Росреестра. Вместе с договором составляется акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние объекта недвижимости.

Шаг 3. Оплата.

Существует 3 безопасных способа внести средства: через аккредитив, банковскую ячейку или расчет у нотариуса. Во всех случаях деньги уходят на номинальный счет, и продавец получает их только после регистрации объекта покупателем.

Шаг 4. Регистрация в Росреестре.

Документ зафиксирует переход права собственности. Сроки регистрации составляют до 7 рабочих дней при подаче в Росреестр и до 9 рабочих дней при подаче через МФЦ. После подписываете акт приема-передачи и получаете ключи.

Как купить квартиру в Москве по переуступке

Переуступка (цессия) — это покупка прав требования по договору долевого участия (ДДУ) у текущего дольщика, пока объект еще не передан по акту. Выгода чаще всего в цене и сроках (можно купить на финальных стадиях), но важно тщательно проверить документы и провести расчеты безопасно. 

Шаг 1. Проверить возможность переуступки

Цессия возможна только до момента передачи квартиры и подписания передаточного акта. Также проверьте, что ДДУ зарегистрирован — иначе уступать нечего. 

Шаг 2. Ознакомиться с рисками

1. Многие продавцы для ухода от налогов настаивают на неполной сумме в договоре. Если сделку признают недействительной, то, скорее всего, получится вернуть только сумму, указанную в договоре цессии.

2. Если квартира в ипотеке или рассрочке, то погасить ее могут предложить деньгами покупателя, и делается это до регистрации. Если продавец потом откажется продавать или сделка по какой-то причине не будет зарегистрирована, то вернуть деньги будет сложно. Важно грамотно все оформить, желательно со специалистом.

3. Могут быть скрытые собственники: супруги, не вписанные в ДДУ, дети с невыделенными долями при использовании маткапитала.

Шаг 3. Проверить продавца и документы

Запросите у продавца недвижимости:

• Зарегистрированный ДДУ и данные по объекту.

• Паспорт продавца, при необходимости — согласие его супруги или супруга.

• Подтверждение оплаты по ДДУ и справку об отсутствии задолженности у застройщика.

• Если права по ДДУ в залоге (ипотека) — согласие банка; если есть долг по ДДУ и он переводится на вас — может потребоваться согласие застройщика (смотрите условия ДДУ). 

• Если покупаете квартиру у юрлица — требуйте выписку из ЕГРЮЛ, копию устава, доверенность представителя и т.д. Также важно убедиться в отсутствии открытых исполнительных производств в отношении юрлица.

Шаг 4. Подписание договора

Готовятся 3 экземпляра: для покупателя, собственника и Росреестра. Советуем выбирать безопасную оплату — деньги должны перейти продавцу только после регистрации уступки. Для этого используют аккредитив или сервис безопасных расчетов — когда банк или сервис раскрывает деньги только по завершении регистрации.

Важно: в договоре фиксируйте полную сумму — занижение суммы снижает вашу защиту, если сделка будет оспорена. 

Шаг 5. Регистрация в Росреестре.

Ориентир по срокам: до 7 рабочих дней, если подаете через МФЦ — до 18 календарных дней.

3 самые частые ошибки при инвестициях в недвижимость Москвы

По опыту аналитиков Neginski, 7 из 10 инвесторов допускают их при выборе квартиры и теряют выгоду от перепродажи или сдачи в аренду.

Факторы, которые могут привести к провальной сделке:

1. Фокус только на цене м². Низкая стоимость — часто признак слабой локации: квартира будет расти в цене медленнее рынка, а спрос на аренду будет ниже.

2. Недооценка плана развития района. Уже готовая инфраструктура важна, но для полной картины нужен план развития локации. Его можно изучить на сайте администрации района или города. Например, если вблизи строится торговый центр или другой жилой комплекс, то сложно будет найти арендаторов для долгосрочной аренды в уже приобретенной квартире, а рента от краткосрочной сдачи будет ниже.

3. Игнорирование схожего предложения. Старт аналогичных проектов поблизости может замедлить рост цен на недвижимость. А если аренда квартир в схожих ЖК дешевле, то поиск жильцов будет отнимать больше времени, а объект — окупаться медленнее.

Мы в Neginski детально проверяем девелопера, локацию, концепцию ЖК, динамику цен в районе и сопровождаем сделку на каждом этапе. Наши услуги бесплатны на первичном рынке Москвы.

Об авторе и о компании

Статью подготовили эксперты Neginski — международного агентства недвижимости с командами в Москве, ОАЭ и на Пхукете. Сопровождаем клиентов на всех этапах: от анализа целей до подбора объекта, оформления документов и управления недвижимостью.

Работаем с 300+ застройщиками, узнаем о закрытых стартах первыми, находим редкие объекты и договариваемся о скидках. Более 30% клиентов возвращаются повторно. Подробнее о Neginski.

Юридический дисклеймер

Информация, представленная в статье, носит ознакомительный характер и не является индивидуальной юридической, инвестиционной или иммиграционной консультацией. Условия покупки недвижимости, рассрочки, ипотечного финансирования и сдачи в аренду недвижимости в Москве зависят от конкретного проекта, застройщика, банка, статуса объекта и индивидуального профиля покупателя.

Законодательство и регуляторные требования в России могут изменяться. Перед принятием решений рекомендуется получить персональную консультацию и проверить актуальные условия в Росреестре, у застройщика, банка или лицензированных консультантов.

Источники

Материал подготовлен на основе данных из открытых источников, аналитики Neginski и практического опыта команды.

Ссылки:

Цены на квартиры по районам и метро Москвы

Цены на квартиры по районам и метро Москвы

График и динамика цен аренды квартир в Москве в Замоскворечье

В Москве оформили почти 98% договоров долевого участия с применением эскроу

Бумажных свидетельств о собственности больше не будет

Минфин России: Условия программы

КС проверит запрет на временную регистрацию в апартаментах - новости Право.ру