Купить недвижимость на Пхукете: гид по районам, стратегиям и юридическим нюансам

Главное в материале

Объекты на Пхукете рассматривают как «второй дом у моря» или как актив, который можно сдавать в аренду или перепродать. У рынка свои нюансы: например, иностранцы не могут приобретать землю во freehold (полное владение) — только здания, которые на ней расположены. 

Минимальная стоимость апартаментов в новостройках Пхукета — 90 000 $, вилл — 500 000 $. Доходность объектов составляет 5–8% годовых при долгосрочной аренде и до 12% при краткосрочной. Покупка возможна удаленно через полную оплату или в рассрочку под 0% на период строительства и под 3-7% после сдачи проекта.

В число самых перспективных локаций для инвестиций в недвижимость Пхукета входят районы Бангтао, Раваи, Ката и Найянг, по аналитике экспертов Neginski. К основным рискам относятся потеря доходности, износ объекта, неликвидный проект и ненадежный застройщик. Риски можно нивелировать, если тщательно проанализировать девелопера, проект и локацию.

4 причины инвестировать в недвижимость Пхукета в 2026

Экономика Пхукета активно поддерживается доходами от туризма: за первые 5 месяцев 2025 года ~7 000 000 000 $, по данным Министерства туризма и спорта Таиланда. Остров стабильно привлекает цифровых кочевников и экспатов с семьями, что увеличивает спрос на проживание круглый год. В связи с этим растет и рынок недвижимости: за первое полугодие 2025 года количество сделок с недвижимостью на Пхукете увеличилось на 9%. 

Появляются новые проекты, комплексная инфраструктура и профессиональные управляющие компании. Поэтому остров интересен инвесторам: цены на недвижимость и ее аренду повышаются ежегодно с развитием локации.

Почему инвестиции в недвижимость Пхукета — это безопасно и стабильно:
1. Крепкая валюта. Курс тайского бата 32–34 THB за 1$ уже 5 лет, а инфляция в стране всего 0,2% в 2025 — один из лучших показателей в Юго-Восточной Азии.

2. Политический нейтралитет. Таиланд относится к числу дружественных России стран и не поддерживает санкции против РФ. Инвесторы защищены от валютных рисков и ограничений.

3. Стабильный рост цен. Недвижимость Пхукета непрерывно дорожает уже 15 лет. В зависимости от локации показатели разнятся — в среднем от 10% в строящихся проектах и от 5% в готовых.

4. Высокая ликвидность. Каждые полгода Пхукет посещают более 7 000 000 человек, поэтому на вторичном рынке много желающих купить объект с целью сдачи в аренду. Юнит в перспективном районе будет легко перепродать, если вы решите «обналичить» капитал.

Как инвестировать в недвижимость Пхукета: 3 сценария

Объект на острове покупают под разные цели: жить самостоятельно, сдавать в аренду и получать доход или держать в нем капитал для защиты от инфляции. Подробно разобрали 3 возможных сценария.

Для сдачи в аренду

По опыту аналитиков Neginski, арендное жилье приносит в среднем 5–8% годовых при долгосрочной аренде и 7–12% при краткосрочной. Для иностранцев доступны три модели посуточной сдачи объекта: rental pool, гарантированная доходность или сдача через управляющую компанию по рыночной ставке. 

Rental pool — формат, при котором все квартиры объединяются в общий фонд и сдаются как единый отель. Доход делится между собственниками пропорционально. Подходит инвесторам, которые стремятся выйти на максимальный уровень доходности, но готовы к сезонности.

Гарантированная доходность — программа, при которой застройщик или управляющая компания фиксирует размер прибыли и выплачивает его ежегодно вне зависимости от фактической заполняемости объекта. Подходит для начинающих инвесторов и тех, кто хочет стабильную и понятную модель дохода.

В таблице ниже собрали ключевые отличия между доступными иностранцам форматами аренды.

Для перепродажи

На Пхукете можно реализовать две стратегии перепродажи инвестиционной недвижимости: быстрая (в течение 1,5–3 лет) и долгая (с целью сохранения капитала в течение 5 и более лет).

При быстрой перепродаже недвижимости на Пхукете прирост стоимости капитала достигает 40% за весь период. Можно продать объект по переуступке прав собственности при минимальном количестве внесенных платежей по рассрочке. В этом случае инвестиционная выгода составит до 50% на вложенный капитал. Но перепродать объект в первый год после покупки сложно.

При долгом сохранении капитала можно рассчитывать на ежегодный рост стоимости на 5–8% после сдачи, согласно внутренней аналитике Neginski и нашему многолетнему опыту в сфере. Объект на вторичном рынке будет продаваться по цене аналогичных вариантов в локации и классе. Увеличение стоимости возможно, когда:

• сохраняется спрос на покупку недвижимости в районе;

• объект конкурентен по своим характеристикам;

• на рынок не выходят новые похожие юниты по более выгодным ценам.

Для личного проживания

Таиланд считается лидером по количеству зимующих туристов из России. Это говорит о том, что недвижимость Пхукета востребована не только для полной релокации, но и чтобы просто переждать холодный сезон.

Покупка недвижимости в Таиланде не дает права на получение ВНЖ или резидентской визы. Для долгосрочного пребывания нужен другой статус — Elite Visa, рабочая или инвестиционная виза. 

На Пхукете есть застройщики, которые дарят Thailand Elite — виза для иностранцев и их семей на 5–20 лет — при покупке дорогостоящих юнитов. Также некоторые девелоперы помогают с оформлением LTR — так называется виза на 10 лет для иностранцев с активами от 1 млн $, пенсионеров, удаленных работников и членов их семей. Удобно, если выбираете объект в качестве «запасного аэродрома».

Какие районы Пхукета подходят для жизни и инвестиций: топ-4 по мнению Neginski

Аналитики Neginski проанализировали 14 районов Пхукета и выбрали 4 самых перспективных локаций острова для сдачи в аренду, перепродажи и личного проживания. Также мы составили карту со средней ценой м², опираясь на внутреннюю аналитику Neginski.

Бангтао

Премиальный район на западе Пхукета. Здесь сосредоточены лучшие курорты, виллы и отели. Центр локации — Laguna Phuket — первый в Азии интегрированный курорт с озерами, гольф-клубом, отелями мировых сетей и ресторанами у воды. 

В 5 минутах на авто от Лагуны — торговая улица Boat Avenue и ТЦ Porto de Phuket с супермаркетами, кафе, ярмарками и концертами под открытым небом.

Раваи

Премиальная локация на юге Пхукета с первоклассными виллами, яхт-клубами, элитными школами и ресторанами на побережье. Район популярен среди экспатов. Здесь расположены спортивные комплексы, частные клиники, торговые центры и рынки с морепродуктами, несколько международных школ: британская, французская и японская. 

В районе Раваи собраны знаковые места острова: мыс Промтеп и храм Ват Чалонг. На берегу много уютных кафе. У туристов район также пользуется спросом благодаря близости к пляжам.

Ката

Популярный у туристов и экспатов район на юго-западе Пхукета с песчаными пляжами и чистой водой. Ката состоит из двух частей: Ката Яй — более оживленная локация с кафе, ресторанами, барами и ночной жизнью — и Ката Ной — тихая, элитная зона с люксовыми виллами и отелями. 

Даже в сезон дождей в северной части Каты можно найти спокойное море для комфортного купания. Здесь расположены одни из лучших серф-школ Пхукета — с апреля по сентябрь можно освоить катание на доске.

Найянг

Тихая локация на северо-западе острова недалеко от аэропорта. На территории Найянга расположен Национальный парк Сиринат — главная точка притяжения туристов. Пляж частично примыкает к парку, из-за этого в районе меньше застройки. Есть кафе, магазины и рынки. 

Локация востребована у тех, кто часто летает или планирует сдавать объект туристам, которым важна близость к аэропорту. Инвесторы выбирают Найянг для стабильного дохода от аренды и сохранения капитала.

Freehold и leasehold: особенности владения недвижимостью на Пхукете

На Пхукете существует две формы владения землей и объектами недвижимости: freehold и leasehold. Рассказываем, чем они отличаются.

Freehold — земля и объект в полной собственности. Покупатель получает право владения после выплаты 100% стоимости. Формат позволяет перепродавать недвижимость и передавать ее по наследству без ограничений. 

На Пхукете иностранцу во freehold можно купить только дом как строение или апартаменты в кондоминиуме — многоквартирном жилом комплексе, где вместе с правом собственности на объект инвестору также достается долевое владение инфраструктурой. Для сравнения: в российских ЖК вы владеете только правом собственности на квартиру или дом.

Зарубежным инвесторам на Пхукете выделяется 49% от всей жилой площади кондоминиума. 

Leasehold — долгосрочная аренда земли и объекта до 90 лет. Инвестор может сдавать недвижимость, продавать или использовать сам, но в случае перепродажи новый владелец получает объект только на оставшийся срок аренды. Землю в Таиланде иностранцы могут купить только в leasehold.

При покупке виллы на Пхукете во freehold оформляется только конструктив здания, а земля остается в leasehold. Если срок аренды земли закончится, доступ к дому сохраняется, но пользоваться участком нельзя.

Основные риски инвестиций в недвижимость Пхукета и как их минимизировать

На Пхукете результат вложений в недвижимость складывается из правильно подобранной локации и стартовой стоимости юнита. Но не менее важно, чтобы объект соответствовал планируемой модели доходности и не требовал незапланированных расходов в процессе эксплуатации. Как избежать основных ошибок и предотвратить возможные риски инвестиций в недвижимость — аналитики Neginski рассказали ниже.

Низкая доходность

Такой сценарий возможен, если инвестор выбрал неликвидный объект или завысил ожидания по цифрам. Доходность в презентациях от застройщиков почти всегда считается «по верхней планке» и без части расходов. 

Как предотвратить: 

• Учитывайте издержки — комиссию управляющей компании, коммунальные платежи, обслуживание (service fee), ремонт и простой между арендаторами.

• Рассчитайте 2 сценария доходности — базовый и максимальный в пределах возможного.

• Проверьте условия rental pool заранее — запросите у застройщика список всех удержаний и расходов, которые будут вычитаться до выплаты дохода.

Износ при эксплуатации

Тропический климат подразумевает особые требования к эксплуатации недвижимости. Основные риски: ливни и локальные подтопления, высокая влажность (плесень), коррозия, иногда — штормовые периоды.

Как минимизировать:

• Оформить страхование имущества — позволит покрыть ущерб и снизит финансовый удар от нештатных ситуаций.

• Регулярно проводить профилактику — сервис кондиционеров и вентиляции, контроль влажности, обработку от плесени, ревизию гидроизоляции и стоков. Для вилл и первых этажей кондоминиумов это особенно важно.

• Выбирать дома с системой «умный дом» — позволит контролировать климат внутри помещения, экономить ресурсы и управлять бытовой техникой, предотвращая сбой механизмов.

Неконкурентный объект

Во многих районах Пхукета у моря остается мало земли и есть ограничения по застройке. Это поддерживает цены, но создает риск переплаты, а в дальнейшем — конкуренции с новыми проектами, где условия могут быть выгоднее.

Как минимизировать:

• Сравнивать объект с актуальными аналогами в локации — оценить разницу в цене, сроках сдачи, качестве строительства и количестве инфраструктуры, особенностях планировок, условиях рассрочки.

• Выбирать объекты в развивающихся локациях — например, повышенным спросом сейчас пользуются объекты на территории Laguna Phuket, по плану строительства инфраструктуры в локации будет все больше.

• Быть готовым быстро принимать решение о покупке в перспективных стартах — позволит приобрести объект, аналогов которому нет или мало на рынке, по выгодным ценам за счет раннего этапа.

Ненадежный застройщик

Если у девелопера мало опыта, он может затянуть строительство объекта или сдать его с нарушениями стандартов качества.

Как минимизировать:

• Проверяйте репутацию — реализованные проекты, соответствие заявленным срокам, качество материалов и работу сервиса после сдачи.

• Проводите юридическую проверку до существенных платежей — наличие разрешения на строительство, судебные производства.

• Выбирайте график оплаты, привязанный к этапам строительства — и фиксируйте в договоре порядок приемки и список дефектов.

• Привлекайте юриста — он проверит договор на риски: штрафы за задержку, условия расторжения, переуступки, права и обязанности сторон.

3 способа оплаты объекта недвижимости на Пхукете

В Таиланде нет эскроу-счетов, где деньги покупателя хранятся до введения здания в эксплуатацию. Но это не значит, что жилой рынок Пхукета небезопасен. Права иностранных владельцев недвижимости регулирует Закон Таиланда о кондоминиуме — суд встанет на защиту инвестора, если его права по договору будут нарушены.

Купить объект на Пхукете можно 3 способами:

1. Полная оплата. Редко используется на рынке, но может быть выгодна — некоторые застройщики предлагают скидки до 10% при единоразовой оплате объекта.

2. Рассрочка. Выдается под 0% до конца строительства. Первый взнос в среднем от 15%, дальше — платежи по графику до сдачи или до определенной даты. Условия зависят от застройщика и проекта. Есть варианты с пострассрочкой — внесение 40–50% в течение 1–5 лет после готовности проекта по ставке 3–7%. Такой способ оплаты позволяет продлить процесс покупки, а при сдаче в аренду остаток стоимости можно покрывать доходами с ренты.

3. Ипотека. Технически доступна зарубежным покупателям, но потребуются резидентство Таиланда, рабочая виза и подтвержденный доход в стране за 2 года. Ставка — 10–12%. Эти условия сложнее выполнить, чем требования к рассрочке, а объект будет дольше окупаться. Ипотека удобна преимущественно покупателям с целью релокации на остров.

Издержки и расходы на содержание недвижимости Пхукета

Большую часть расходов берет на себя управляющая компания, поэтому собственнику не нужно высчитывать, во сколько обойдется ремонт и коммунальные платежи. Важно учитывать: при участии в программе гарантированной доходности нет комиссии управляющей компании, а при долгосрочной аренде коммунальные платежи оплачивает арендатор.

Для наглядности посчитали расходы на примере юнита 29 м² в комплексе с infinity-бассейном в новой экологичной локации Лагуны за 147 500 $. В таблице подвели итог по доходу с учетом издержек за 5 лет.

Как купить недвижимость на Пхукете: 6 шагов 

Приобрести объект можно на месте или дистанционно. Мы в Neginski предварительно проверяем застройщиков и проекты на риск-менеджмент — только 24% от всех предложений проходят наш фильтр.

Шаг 1. Встреча с аналитиком 

Выясняем цель покупки: сохранить капитал, переехать с семьей или получать доход от аренды. От этого зависит выбор района, типа недвижимости и проекта. Аналитик уточняет пожелания, отвечает на вопросы и предлагает первичный подбор объектов.

Шаг 2. Консультация по проекту

Показ квартиры по zoom или на личной встрече с застройщиком. В офисе девелопера можно увидеть шоурум будущего объекта и задать вопросы напрямую представителю: все, что касается цены, графика оплаты, скидок, меблировки. Аналитик Neginski поможет договориться об индивидуальных бонусах — например, об отсрочке платежей.

Шаг 3. Резервация объекта и внесение залога

Обычно 2–5% от стоимости. Оплатить можно переводом на счет застройщика. Если покупатель решает отменить сделку, депозит, как правило, не возвращается.

Шаг 4. Заключение договора SPA и первый платеж по рассрочке 

SPA — это договор, закрепляющий характеристики объекта. Он гарантирует, что в квартире ничего не изменят при строительстве. Выдается после внесения депозита. Первый платеж составляет 15–40% от общей стоимости жилья. Дальше — по графику, который привязан к ключевым этапам строительства. 

Шаг 5. Приемка объекта после ввода в эксплуатацию

Вы можете приехать на остров лично или доверить этот вопрос нашему специалисту. Он примет недвижимость по доверенности и оформит все документы на ваше имя. 

Шаг 6. Регистрация сделки в Департаменте земель Таиланда

Все государственные сборы и налоги покупатель и застройщик оплачивают в соотношении 50/50 или 70/30 в зависимости от условий девелопера. Они составляют от 1,1% до 6,3%.

Аналитики Neginski сопровождают сделку на каждом этапе: согласуют условия с застройщиком, проверяют договор и график платежей, выявляют скрытые комиссии, берут на себя юридические нюансы. Вместо неопределенности — пошаговая, прозрачная схема.

Об авторе и о компании

Статью подготовили эксперты Neginski — международного агентства недвижимости с командами на Пхукете, в ОАЭ и Москве. Сопровождаем клиентов на всех этапах: от анализа целей и подбора проекта до сделки и управления недвижимостью.

Работаем с 300+ застройщиками, узнаем о закрытых стартах первыми, находим редкие объекты и договариваемся о скидках. Более 30% клиентов возвращаются повторно. Подробнее о нас

Юридический дисклеймер

Информация, представленная в статье, носит ознакомительный характер и не является индивидуальной юридической, инвестиционной или иммиграционной консультацией. Условия покупки недвижимости, рассрочки, ипотечного финансирования, сдачи в аренду и получения резидентских виз в Таиланде зависят от конкретного проекта, застройщика, банка, статуса объекта и индивидуального профиля покупателя.

Законодательство и регуляторные требования Таиланда могут изменяться. Перед принятием решений рекомендуется получить персональную консультацию и проверить актуальные условия в Земельном департаменте (Land Department), у застройщика, банка или лицензированных консультантов.

Источники

Материал подготовлен на основе данных из открытых источников, аналитики Neginski и практического опыта команды.

Ссылки:

Недвижимость Таиланда 2025 – обзор - Prian.ru

Пхукет в этом году уже посетили 7,6 млн туристов из-за рубежа: россияне – в тройке лидеров

THB/USD 0.0322 (▲0.27%) | Google Finance

Таиланд стал лидером по количеству зимующих туристов из России — Новости Ставрополя и СКФО - NewsTracker

Таиланд: дружественная или недружественная страна России в 2026 году

Борьба с подставными владельцами изменила рынок недвижимости Таиланда - Prian.ru

Недвижимость в Таиланде: особенности владения

Доходы от туризма на Пхукете