Главная

•

Блог

•

Инвестиции в недвижимость Москвы в 2026: плюсы, минусы и перспективы рынка

январь 30, 2026 • февраль 02, 2026

Инвестиции в недвижимость Москвы в 2026: плюсы, минусы и перспективы рынка

30 января 2026 Обновлено: 02 февраля 2026

Статья Читать 16

Аналитики Neginski подбирают недвижимость в Москве под задачи клиентов: личное проживание, пассивный доход или сохранение капитала. В статье разобрали, какие плюсы и минусы есть у рынка Москвы и какой у него потенциал развития.

Купить недвижимость бизнес-класса в Москве

В Москве разница за м² между районами может достигать 1–2 млн ₽. Выбирая локацию, важно знать ее особенности и драйверы роста цен

Андрей Негинский

Эксперт по недвижимости, СЕО Neginski

Содержание:

Главное в материале

Москва — один из самых ликвидных рынков недвижимости в России. Он привлекает инвесторов благодаря стабильному росту цен на объекты, высокому спросу на аренду и активному притоку капитала. Недвижимость в Москве позволяет выйти на пассивный доход, сохранить капитал от инфляции или выбрать комфортное место для личного проживания.

Главные преимущества рынка: высокая ликвидность объектов и их разнообразие, высокие арендные ставки и безопасность сделки благодаря оплате через эскроу-счета.

К минусам и ограничениям рынка можно отнести высокую стоимость юнитов, зависимость спроса от ставок Центробанка, ужесточение условий по ипотеке и долгую окупаемость. Эти нюансы можно нивелировать, если подобрать объект с лицензированным брокером-аналитиком, рассчитав стратегию, доходы и расходы еще на этапе покупки.

Не переплатили
вы за м² в Москве?

Разберём ваш бюджет и объекты, которые вы уже смотрите,
и покажем, где есть риск переплаты и неликвидности

Почему инвесторы рассматривают рынок недвижимости Москвы для инвестиций

В 2025 году аналитики Neginski подобрали для своих клиентов недвижимость в Москве более чем на 6 100 000 000 ₽. Количество сделок с жилыми и коммерческими объектами в столице увеличивается ежегодно — объясняем, чем это обусловлено.

Почему растет спрос на инвестиционную недвижимость в Москве:

1. Москва — крупнейший финансовый центр России. На столицу приходится более 80% финансового притока в стране. Московская биржа — центр торговли акциями, облигациями и валютой в России. Здесь расположены штаб-квартиры главных российских банков (Сбер, ВТБ, Альфа-банк, Россельхозбанк), что создает основной в стране источник платежеспособного спроса и повышает ликвидность активов.

2. Стабильный рост цен. По данным IRN, за 2025 год стоимость квартир в новостройках Москвы увеличилась в среднем на 15–20%, на вторичном рынке — до 5%. Самым устойчивым сегментом остается элитная недвижимость — за 5 лет цены выросли на 130%, сообщает Forbes.

3. Высокий спрос на аренду. На данный момент в столице проживает более 11 514 000 человек, а за 9 месяцев 2025 года город посетили свыше 20 200 000 туристов. Эти факторы обеспечивают спрос и рост ставок на краткосрочную и долгосрочную аренду недвижимости.

Купить недвижимость в Москве в семейную ипотеку

Купить объект недвижимости в Москве можно с оплатой сразу, в рассрочку под 0% или в ипотеку с рыночной или льготной ставкой

Кому подойдут инвестиции в недвижимость Москвы

За 6 лет работы на рынке мы проанализировали стратегии более 1 000 клиентов. Большинство из них делятся на 3 категории — ниже рассказали об условиях приобретения и особенностях вложений для каждого из них.

Инвестору для пассивного дохода

Подразумевает покупку недвижимости для сдачи в аренду краткосрочно или долгосрочно, через управляющую компанию, с помощью риелтора или самостоятельно.

Сравнили каждый из этих способов в таблице ниже на примере 1-комнатной квартиры в Даниловском районе за 25 000 000 ₽ в ЖК Zilart. Результаты опираются на практический опыт Neginski на рынке недвижимости Москвы.

Расчет доходов и расходов при сдаче недвижимости в аренду в Москве

Способ сдачи в аренду	Средняя арендная ставка	Сумма издержек	Особенности	Чистая доходность за год
Краткосрочно: самостоятельно	~6 500 ₽ за сутки или ~97 500 ₽ в месяц при заполняемости 15 из 30 дней	• От 4 до 13% от выручки в месяц — налог на доход. Ставка зависит от способа оформления: НДФЛ, самозанятость или ИП. • 0,1% от стоимости жилья в год — налог на имущество • 8 000 ₽ в месяц — комиссия площадки, на которой публикуется объявление о сдаче в аренду. • От 8 000 в месяц — коммунальные платежи. • 20 000 ₽ в месяц — уборка и хозяйственные расходы: шампунь, мыло и т.д. • До 60 000 ₽ в год — ремонтный фонд, может быть не использован.	• Даже при наличии управляющей компании, расходы на клининг неизбежны. • Доход зависит от сезона и загрузки. • Выше операционные риски (износ и простой объекта).	От 628 700 ₽ в год или 2,5% годовых
Краткосрочно: через управляющую компанию	~8 000 ₽ за сутки или ~192 000 ₽ в месяц при заполняемости 24 из 30 дней	• От 4 до 13% от выручки в месяц — налог на доход. Ставка зависит от способа оформления: НДФЛ, самозанятость или ИП. • 0,1% от стоимости жилья в год — налог на имущество. • 8 000 ₽ в месяц — комиссия площадки, на которой публикуется объявление о сдаче в аренду. • От 10 000 в месяц — коммунальные платежи. • 30% от выручки в месяц — услуги управляющей компании. • 30 000 ₽ — уборка и хозяйственные расходы: шампунь, мыло и т.д. • До 60 000 ₽ в год — ремонтный фонд на крупные поломки, может быть не использован.	• Можно не контролировать процесс сдачи в аренду — всем займется управляющая компания, что позволяет перевести инвестицию в режим пассивного дохода. • Меньше возможностей контроля за качеством сервиса и сохранностью имущества. • Доходность сильно зависит от конкретной управляющей компании и условий договора.	882 140 ₽ или 3,5% годовых
Долгосрочно: самостоятельно	~130 000 ₽ в месяц	• От 4 до 13% от выручки в месяц — налог на доход. Ставка зависит от способа оформления: НДФЛ, самозанятость или ИП. • 0,1% от стоимости жилья в год — налог на имущество. • 8 000 ₽ разово — комиссия площадки, на которой публикуется объявление о сдаче в аренду. • До 15 000 ₽ в год — ремонтный фонд на крупные поломки, может быть не использован.	• Возможен простой при необусловленно высокой цене ренты. • Нужно самостоятельно вести показы, оформлять договор, контролировать состояние объекта. • Наиболее высокая прибыль среди доступных форматов сдачи в аренду.	~1 347 300 ₽ или ~5,4% годовых
Долгосрочно: через риелтора	~130 000 ₽ в месяц	• От 4 до 13% от выручки в месяц — налог на доход. Ставка зависит от способа оформления: НДФЛ, самозанятость или ИП. • 0,1% от стоимости жилья в год — налог на имущество. • 50% от стоимости аренды в первый месяц — услуги риэлтора. • До 15 000 ₽ в год — ремонтный фонд на крупные поломки, может быть не использован.	• Меньший риск простоя при долгосрочном контракте, поскольку у риелтора есть своя база клиентов	~1 290 300 ₽ или ~5,2% годовых

По опыту аналитиков Neginski, самостоятельно при краткосрочной сдаче в аренду инвестор может заполнить юнит посетителями максимум на 50% в месяц (15 дней), при сотрудничестве с управляющей компанией — до 80% (24 дня).

При долгосрочной сдаче в аренду учитывался простой в 1 месяц — допустимый сценарий, поскольку стандартный договор аренды заключается на 11 месяцев.

Инвестору для сохранения капитала

Подразумевает покупку с дальнейшей перепродажей объекта для удержания капитала в надежном активе. На примере 1-комнатной квартиры в Даниловском районе разобрали прибыльность такой инвестиции.

Расчет доходов и расходов при продаже объекта в Москве

Критерий	Первичный объект	Вторичный объект
Цена юнита	25 000 000 ₽	25 000 000 ₽
Расходы при покупке	2 000 ₽ — госпошлина за регистрацию права собственности. 9 000 ₽ — услуги нотариуса.	5 000 ₽ — госпошлина за госрегистрацию перехода права собственности (0,02% от кадастровой стоимости). 9 000 ₽ — услуги нотариуса.
Прирост стоимости за 3 года	+40% (+10 000 000 ₽)	+10% (+2 500 000 ₽)
Расходы при перепродаже	15% от прибыли (1 500 000 ₽) — НДФЛ	15% от прибыли (375 000 ₽) — НДФЛ
Чистый доход от инвестиций	8 489 000₽	2 114 000 ₽

Покупателю для личного проживания

Сумма вложений зависит от желаемого срока заселения. Если приобретать объект на раннем этапе строительства, цена самая выгодная — до 35% ниже по сравнению с готовым жильем. Но ожидание конца строительства займет 2–4 года.

Покупка готового жилья позволяет въехать сразу, но обходится дороже. Если речь о вторичном рынке, квартира с большей вероятностью уже с ремонтом, что сокращает время на переезд, но требует тщательной проверки состояния объекта и его юридической чистоты.

По опыту Neginski, 50% клиентов, выбирающих недвижимость для жизни в Москве, приобретают объекты в ипотеку или рассрочку. Разобрали каждый из доступных способов оплаты в таблице ниже.

3 способа оплаты недвижимости на первичном рынке Москвы

Критерий	Полная оплата	Рассрочка от застройщика	Ипотека
Процентная ставка	0%	0%	Семейная ипотека — 6% годовых; Стандартная ставка — 17–22% в зависимости от банка.
Срок выплаты	Единовременно при заключении договора.	Выдается на время строительства — до 4 лет.	От 1 до 30 лет, максимально возможный срок зависит от возраста и дохода заемщика.
Особенности сделки	Оплата перечисляется на эскроу-счет. Деньги поступают застройщику частями по готовности каждого из этапов строительства.	Каждый транш перечисляется на эскроу-счет. Деньги поступают застройщику частями по готовности каждого из этапов строительства.	Банк перечисляет полную стоимость квартиры застройщику или продавцу после регистрации в Росреестре. Покупатель становится собственником, долг выплачивается банку.

Плюсы инвестиций в недвижимость Москвы

76% инвестиций в недвижимость России приходится на объекты в Москве, согласно результатам за 2025 год. Объяснили ниже преимущества рынка, которые чаще всего влияют на решение покупателей.

Плюсы инвестиций в недвижимость Москвы:

1. Высокая ликвидность объектов. Москва — самый большой рынок сделок в стране, и это упрощает продажу ликвидного юнита. В 2025 году в Москве в среднем ежемесячно регистрировалось 11 700 сделок на вторичном рынке жилья, по данным Росреестра.

При этом ликвидность зависит от конкретного объекта. Локация, качество строительства, планировка, этаж, состояние юнита и юридическая чистота документов влияют сильнее, чем общий рост спроса на рынке.

2. Высокие арендные ставки. Аренда недвижимости в Москве — одна из самых дорогих в России. Например, по данным ЦИАН, средняя цена аренды 1-комнатной квартиры в Даниловском районе — ~100 000 ₽ в месяц. Для сравнения: в Центральном районе Волгограда — ~32 000 ₽ в месяц.

Ставки обусловлены стабильным спросом из-за большого количества жителей и регулярного притока мигрантов и туристов.

3. Большой выбор объектов. В 2026 году в Москве строится более 270 новых жилых комплексов. При этом новостройки не уступают европейским стандартам. В них предусмотрены инфраструктура под запросы жильцов и отделка из высококачественных материалов.

Сейчас на рынке представлено 480 000 строящихся юнитов от эконом- до делюкс-класса. Набор характеристик и стоимость широко варьируется в зависимости от локации и запроса покупателя.

Андрей Негинский

Эксперт по недвижимости, СЕО Neginski

Мы в Neginski работаем с 30+ застройщиками в Москве. В нашей базе — юниты с набором характеристик под запрос каждого из наших клиентов. Мы первыми узнаем о закрытых стартах, находим редкие объекты и согласовываем скидки.

Только 24% поступающих предложений проходят наш отбор на риски и инвестиционную привлекательность. В команде не риелторы, а брокеры-аналитики с образованием МГУ, ВШЭ, ФА, МАИ.

Андрей Негинский

Эксперт по недвижимости, СЕО Neginski

4. Безопасность. С 2019 года в России действует проектное финансирование с эскроу-счетами. В 2025 в Москве 98% сделок с первичной недвижимостью прошли через них.

При оплате через эскроу-счет банк контролирует каждый проект и переводит средства траншами по мере готовности. Полную сумму девелопер получает после сдачи комплекса. Это гарантирует, что строительство будет доведено до конца, а в случае его заморозки средства вернутся обратно на счет покупателя.

Минусы инвестиций в недвижимость Москвы

Рынок недвижимости Москвы остается одним из самых надежных в стране по ликвидности, но у него есть свои недостатки, которые могут помешать достижению поставленной финансовой цели. Ниже перечислили ключевые ограничения, которые влияют на результат инвестиций.

Минусы рынка недвижимости Москвы:

1. Высокая стоимость юнитов. По данным IRN, индекс цены жилья в Москве в конце 2025 года — около 285 813 ₽ за м², без учета элитного сегмента. При площади 40 м² стоимость составит 11–12 000 000 ₽ в жилом комплексе комфорт-класса. В популярных туристических районах и новых проектах цены выше.

2. Зависимость спроса от ставок ЦБ. Ключевая ставка напрямую влияет на рыночные ипотечные ставки и доступность кредитов, а значит — на скорость продаж и возможность торга. На 26.01.2026 ключевая ставка Банка России — 16% годовых.

3. Изменение условий по ипотеке. В 2026 году семейная программа перестанет быть гибкой: нельзя будет взять 2 займа (по одному на каждого супруга, учитывается кредитный рейтинг обоих). Это ограничивает возможности покупки своего жилья: при отказе банка недвижимость можно будет приобрести только в рассрочку или полную оплату.

4. Долгая окупаемость. В Москве срок возврата инвестиций при сдаче квартиры в аренду часто превышает 20 лет, потому что даже при росте арендных ставок цена недвижимости растет активнее.

Андрей Негинский

Эксперт по недвижимости, СЕО Neginski

С учетом этих особенностей рынка мы в Neginski определили свой порог входа в рынок — от 20 000 000 ₽. При более бюджетном чеке условия проживания могут оказаться некомфортными: плотная застройка, 15 квартир на этаже, вид на промзону или трассу. Итог — объект, который сложно продать с выгодой для инвестора.

Это не совпадает с философией Neginski — мы несем ответственность за каждую сделку и отвечаем за реальный результат, а не маркетинговые обещания застройщика.

Бюджеты до 20 000 000 ₽ аналитики берут в формате точечных задач — например, студии под сдачу в аренду или покупка на старте продаж. Такие запросы требуют иного подхода и четкой инвестиционной логики, чем мы тоже готовы заняться.

Андрей Негинский

Эксперт по недвижимости, СЕО Neginski

Форматы инвестиционной недвижимости в Москве

От типа объекта зависят его стоимость, потенциальная доходность от сдачи в аренду и размер прибыли при перепродаже. Подробные расчеты по выбранной стратегии дохода рекомендуем уточнять у аналитика.

К жилой недвижимости относятся только квартиры, а у коммерческой есть несколько видов. Ниже разобрали возможные конфигурации и их результат при инвестициях.

Форматы недвижимости в Москве:

1. Квартиры. Это юниты в жилых домах, в которых возможна постоянная регистрация. Самый востребованный тип недвижимости, который легко перепродать на вторичном рынке.

Порог входа: в среднем по рынку — от 12–15 000 000 ₽ за компактные метражи в массовом сегменте, от 20 000 000 ₽ в комплексах бизнес-класса в комфортной локации.

2. Апартаменты. Помещения со статусом нежилых. Могут использоваться для проживания, но без возможности постоянной регистрации. Из-за этого их чаще покупают для сдачи в аренду, чем для личного использования. Апартаменты в дефиците: с 2024 требования к ним ужесточились и новые юниты перестали выходить на рынок.

Порог входа: примерно на 10–30% дешевле, чем квартиры — от 10 800 000 ₽ в комплексах эконом- и комфорт-класса, от 18 000 000 ₽ в ЖК бизнес-класса.

3. Отельные номера. Недвижимость, которой управляет отельный оператор, а собственник получает доход по факту загрузки юнита. Заполняемость зависит как от локации, так и от бренда отеля. Контроль арендных ставок практически невозможен. Подходит инвесторам, которые хотят делегировать управление и готовы к волатильности рыночных ставок.

Порог входа: от 10 000 000 ₽ в эконом- и комфорт-классе, 18 000 000 ₽ в отелях бизнес- и более высокого класса.

4. Офисы. Помещения классов A-B-C-D в бизнес-центрах, которые подходят преимущественно для заработка на сдаче в аренду. Менее востребованы при продаже, зато ставки выше, чем в жилых помещениях, а простой минимален.

Порог входа: от 18 000 000 ₽ в бизнес-сегменте, от 25 000 000 ₽ офисы класса А, от 41 000 000 ₽ в премиум-сегменте.

5. Склады. Нежилые помещения, здания или открытые площадки, которые пользуются спросом на аренду у владельцев бизнеса, чаще всего связанного с логистикой.

Порог входа: от 5 000 000 ₽ за помещения до 35 м² в удаленных от бизнес-кластеров районах. От 20 000 000 ₽ от 100 м² класса А внутри МКАД.

6. Торговые и медицинские кабинеты. Помещения, которые часто арендуют для открытия франшиз или рабочих пространств для одного-двух специалистов. Ключевая особенность формата — спрос со стороны арендаторов, которым важны локация и поток людей: аптеки, сервисы, частная медицина. В удачных местах такие арендаторы готовы заключать долгосрочные договоры, что снижает риск простоя.

Порог входа: от 10 000 000 ₽ за небольшие помещения в спальных районах до 100 000 000 ₽ за крупные объекты в центральных локациях столицы с высокой проходимостью.

Шорт-лист объектов в Москве
под ваш бюджет и задачу

Вместо общего каталога — 3–5 вариантов, которые
подходят именно вам по целям, сумме и уровню риска

Перспективы рынка недвижимости Москвы

По прогнозам аналитиков Neginski, в 2026 году рынок недвижимости Москвы в очередной раз ждут изменения, в первую очередь за счет ужесточения условий по ипотеке. Ниже разобрали две тенденции, которые стоит учитывать, если планируете инвестировать в ближайшие пару лет.

Перераспределение спроса в пользу элитной недвижимости

Элитный сегмент в Москве остается устойчивым, потому что покупатели почти не зависят от ипотечных ставок. Качество продукта высокое, а его эксклюзивность стабильно привлекает потребителей с высокими чеками. По данным IRN, объем продаж на рынке элитных новостроек в 2025 году увеличился на 22% и достиг почти 350 000 000 000 ₽.

Элитная недвижимость наиболее устойчива даже в условиях кризиса, поскольку при большом спросе подобных объектов на рынке мало: из-за высокого уровня комфорта проживания покупатели не торопятся ее перепродавать.

Что это значит для инвестора:

В элитном сегменте важно выбирать объект, которые сочетает в себе ряд преимуществ — локация, концепция, инфраструктура и качество строительства.

Повышение юридической грамотности покупателя на вторичном рынке

Этот сегмент недвижимости в Москве остается крупнейшим по количеству сделок. По данным столичного Росреестра, в 2025 году на вторичном рынке зарегистрировано 140 595 сделок купли-продажи жилья.

Спрос на готовую недвижимость поддерживает разница в динамике цен: поскольку новостройки дорожают активнее, часть массового спроса перетекает в готовые квартиры с понятным состоянием объекта и быстрыми сроками заселения, часто за аналогичную стоимость.

При этом покупатели чаще обращаются внимание на юридические нюансы сделки, требуют больше нотариальных заверений, документальной проверки и гарантий, что право собственности полностью будет за ними.

Что это значит для инвестора:

Не торопитесь продавать объекты по переуступке до окончания строительства — покупатели предпочтут переплатить чуть больше за готовый объект с юридически понятными системами оплаты и перехода права собственности.

От 664 684 $

Жилой небоскреб с небесным садом

Расположен в «Москва-Сити»

Срок сдачи II квартал 2030

Узнать о проекте

От 453 208 $

Новый «умный квартал» в зеленом районе

Расположен в 7 минутах от будущего метро и набережной Москва-реки

Срок сдачи II квартал 2026

Узнать о проекте

От 273 663 $

Семейный кластер премиум-класса на Кутузовском

Премиальный проект в западе Москвы на границе

с природным заказником «Долина реки Сетунь»

Срок сдачи IV квартал 2026

Узнать о проекте

От 211 452 $

Квартиры с видами на Лосиный остров и Останкинскую башню

6 башен бизнес-класса в Богородском районе

Срок сдачи II квартал 2028

Узнать о проекте

Об авторе и о компании

Андрей Негинский

Эксперт по недвижимости, СЕО Neginski

Статью подготовили эксперты Neginski — международного агентства недвижимости с командами в Москве, ОАЭ и на Пхукете. Сопровождаем клиентов на всех этапах: от анализа целей до подбора объекта, оформления документов и управления недвижимостью.

Работаем с 300+ застройщиками, узнаем о закрытых стартах первыми, находим редкие объекты и договариваемся о скидках. Более 30% клиентов возвращаются повторно. Подробнее о Neginski.

Юридический дисклеймер

Информация, представленная в статье, носит ознакомительный характер и не является индивидуальной юридической, инвестиционной или иммиграционной консультацией. Условия покупки недвижимости, рассрочки, ипотечного финансирования и сдачи в аренду недвижимости в Москве зависят от конкретного проекта, застройщика, банка, статуса объекта и индивидуального профиля покупателя.

Законодательство и регуляторные требования в России могут изменяться. Перед принятием решений рекомендуется получить персональную консультацию и проверить актуальные условия в Росреестре, у застройщика, банка или лицензированных консультантов.