Как инвестировать в недвижимость за границей в 2026: анализ рынков Дубая и Пхукета

Главное в материале

Недвижимость за рубежом — один из самых надежных и востребованных активов для сохранения и приумножения капитала. При этом инвесторы со всего мира приобретают зарубежную недвижимость как в качестве инвестиций, так и для жизни. 

Аналитическое агентство недвижимости Neginski подбирает объекты в Дубае и на Пхукете. Оба рынка являются перспективными для вложений, но у каждого из них есть свои нюансы.

Цены на недвижимость в Дубае стартуют от 180 000 $, расходы на сделку составляют до 5% при прогнозируемой доходности от 6,5 до 9% при долгосрочной аренде и до 12% — при краткосрочной. Оплата объекта проходит через эскроу-счет. Объект вместе с землей приобретается во freehold — полную собственность.

Минимальная стоимость апартаментов в новостройках Пхукета — 90 000 $. Доходность объектов 5–8% годовых при долгосрочной аренде и до 12% при краткосрочной. Недвижимость зачастую оформляется во freehold, земля — только в leasehold (долгосрочную аренду до 90 лет). Есть возможность участия в программах гарантированной доходности и rental pool, которые защищают вложенный капитал.

Цели покупки зарубежной недвижимости

Определиться с целью приобретения объекта — первый шаг на пути грамотных инвестиций в недвижимость. Ниже разобрали три наиболее частые цели.

Сохранение капитала

Вариант для инвесторов, которые хотят уберечь капитал от инфляции. Чтобы деньги не «лежали мертвым грузом», их можно вложить в ликвидный объект, который легко продать на вторичном рынке, как только вы решите обналичить актив.

На что обратить внимание при покупке объекта:

• Локация — с высоким спросом, развитой инфраструктурой и точками притяжения туристов.

• План развития района — новые постройки должны усиливать спрос, а не ухудшать виды и усиливать шум.

• Наличие аналогичных объектов — оцените, сколько похожих вариантов уже есть на рынке и сколько появится в ближайшее время, чтобы не купить квартиру в сегменте с большой конкуренцией.

• Класс недвижимости — в условиях кризиса самыми устойчивыми считаются люксовые объекты. По данным Knight Frank, цены на дорогую недвижимость в среднем растут ежегодно: по итогам 2024 года рост составил 3,6%.

Пассивный доход

Целевая аудитория — инвесторы, которые хотят получать регулярный доход от аренды и минимально вовлекаться в операционные вопросы. Результат вложений чаще всего зависит от заполняемости.

На что обратить внимание при покупке объекта:

• Локация — близость к туристическим точкам или удобные транспортные развязки, позволяющие быстро добраться до нужного места.

• Наличие управляющей компании в комплексе — берет на себя обслуживание: от поиска и заселения гостей до подготовки отчетов и выплат прибыли. Комиссия составляет до 30% от суммы дохода.

• Наличие бренда — у крупных отельных операторов и гостиничных сетей собственная база данных с клиентами по всему миру, что увеличивает приток гостей и, как следствие, доходность.

Личное проживание

Недвижимость за границей покупают и для личных целей: для переезда, зимовок или как «запасной аэродром» на случай непредвиденных обстоятельств.

На что обратить внимание при покупке объекта:

• Локация — близость к магазинам, школам детским садам и клиникам, удобный маршрут до работы или к местам отдыха.

• Инфраструктура комплекса — время и расходы на ежедневные поездки для бытовых нужд сократятся, если в проекте уже есть фитнес-зал, бассейны, кафе, детская комната и коворкинги. 

• Характеристики юнита — для 1–2 человек обычно выбирают компактные юниты в многоквартирном комплексе. При релокации с семьей требуется больше пространства, поэтому чаще покупают таунхаусы или квартиры с большим количеством комнат, местами для хранения, несколькими санузлами. Обратите внимание на наличие парковочных мест в комплексе.

• Бонусы для инвесторов — некоторые застройщики помогают оформить визу или резидентство при выполнении определенных условий покупки, а также дарят подарки, например, годовой абонемент в гольф-клуб.

Стратегии инвестиций в зарубежную недвижимость

Если ваша цель — заработать на покупке недвижимости, то рекомендуем сначала определиться с локацией и форматом недвижимости (жилой комплекс, отель или вилла), а уже затем — выбрать сам объект. Юниты могут выгодно сдаваться в аренду, но не подходить для перепродажи. Рассказали о ключевых различиях стратегий и их возможных результатах.

Сдача в аренду

Самый высокий годовой доход приносит краткосрочная аренда, самый стабильный — долгосрочная. Сдавать можно через управляющую компанию или самостоятельно — первый вариант удобнее, второй — выгоднее.

Перед покупкой важно уточнить портрет потенциального арендатора и отталкиваться от его потребностей в локации и планировке. Одиночные туристы для краткосрочной аренды чаще выбирают студии до 35 м² с живописными видами из окон и компактные виллы до 50 м². Семьи с детьми для долгосрочной аренды — квартиры 45–55 м² с 2–3 комнатами.

Потенциальная доходность от сдачи в аренду:

• в Дубае — до 9% годовых долгосрочно, до 12% годовых краткосрочно;

• на Пхукете — до 8% годовых долгосрочно, до 12% годовых краткосрочно.

Перепродажа

Перед приобретением недвижимости с целью перепродажи также важно оценить портрет будущего покупателя и выбрать востребованный для него формат. Играет роль локация — самыми ликвидными остаются юниты у воды с видами на побережье. 

Возможны несколько вариантов перепродажи:

• Покупка до начала строительства и продажа по переуступке до ввода здания в эксплуатацию. Подразумевает тщательную юридическую проверку документации и меньше вложений: цены на этапе пресейла самые низкие, а объект можно приобрести в рассрочку, остаток которой оплатит следующий покупатель.

• Покупка в процессе строительства и продажа по готовности комплекса. Во время стройки объект можно приобрести как у застройщика, так и у дольщика. Юридически на этом этапе покупатель еще не является владельцем квартиры, поскольку у него нет права собственности, а только договор долевого участия (ДДУ). 

Покупка по переуступке подразумевает больше рисков, но возможна при тщательной проверке документов. Купить объект у застройщика быстрее, а если цена кажется высокой — можно договориться о скидке.

• Покупка с целью долгого удержания и продажа спустя 2-3 года. Подразумевает приобретение строящегося или готового объекта у застройщика на первичном рынке или у владельца на вторичном рынке. Важно выбирать объект в востребованной локации, который будет ликвиден спустя долгое время.

Потенциальный прирост стоимости недвижимости:

• В Дубае — до 35% к сдаче в апартаментах, до 100% в пентхаусах.

• На Пхукете — до 40% к сдаче в строящихся апартаментах, пентхаусах и виллах.

Смешанная стратегия

Возможны 2 варианта использования объекта: жить самому и сдавать в оставшееся время или сдавать объект и продать спустя 3–5 лет. 

О чем следует помнить:

• Во многих проектах есть ограничение на личное проживание, если вы сдаете недвижимость по программам rental pool* или гарантированной доходности** (обычно до 14–28 дней). При выборе модели сдачи в аренду сначала стоит определить, что для вас важнее: отдых или доход.

• Если вы планируете сдавать, а затем перепродать недвижимость спустя 3–5 лет, то советуем выбирать арендаторов на долгий срок (с контрактами на 6–12 месяцев). При сдаче объекта посуточно повышается риск износа интерьера — реализовать недвижимость с испорченным ремонтом будет сложнее.

* rental pool — формат сдачи недвижимости в аренду, при котором все квартиры объединяются в общий фонд и сдаются как единый отель, а прибыль делится пропорционально между собственниками.

** гарантированная доходность — программа, при которой застройщик или управляющая компания фиксирует размер прибыли и выплачивает его ежегодно вне зависимости от фактической заполняемости объекта.

Дубай и Пхукет: отличия рынков недвижимости

В Дубае и на Пхукете действуют разные правовые системы, которые охраняют права инвестора. В Дубае — Закон №7 о регистрации прав на недвижимость под регулированием RERA (учреждение Департамента земельных ресурсов). В Таиланде — Закон о кондоминиуме под надзором Земельного департамента. 

Особенности рынков с точки зрения инвестиций также различаются. Дубай предлагает высокий рост цен и полное право собственности (freehold). Но порог входа в рынок выше, чем в Таиланде, а форматов сдачи в аренду — меньше.

Пхукет привлекает более низким порогом входа и программами гарантированной доходности, но там есть ограничения на владение землей. Иностранец не может приобрести землю во freehold (полная собственность). Ему доступен только leasehold — аренда земли на срок до 90 лет. При этом сам объект оформляется во freehold. 

В таблице ниже мы указали ключевые отличия, которые помогут вам определить, какой рынок лучше соответствует вашим финансовым целям и готовности к риску.

Как посчитать доходность инвестиций в зарубежную недвижимость

Заявленная в презентациях застройщиком доходность — это почти всегда «грязная» цифра. Она не учитывает ежегодные операционные расходы и налоги. Для принятия решения инвестору нужно оперировать «чистой» доходностью (ROI — Return on Investment), которая показывает реальный процент возврата на вложенный капитал.

Пример расчета для апартаментов в Дубае стоимостью 500 000 $.

Общая сумма инвестиций:

• Стоимость объекта: 500 000 $

• DLD Fee (4%): 20 000 $

• Меблировка: 25 000 $

• Итого вложения: 545 000 $

Годовой арендный доход: 45 000 $ (Застройщик покажет: 9% от 500 000 $)

Годовые расходы:

• Комиссия управляющей компании: 6 750 $

• Service Charge (годовой): 4 000 $

• Коммунальные услуги: 2 400 $

• Резерв на ремонт и простой (5% от дохода): 2 250 $

• Итого расходы: 15 400 $

Чистая годовая прибыль: 45 000 $ − 15 400 $= 29 600 $

Чистая доходность (ROI): (29 600 $ / $545 000 $) × 100% = ~5.43% годовых

Основные риски при инвестициях в зарубежную недвижимость и как их снизить

По опыту аналитиков Neginski, начинающие инвесторы часто игнорируют юридические и операционные риски, которые могут превратить выгодную сделку в убыточную. Ниже собрали ключевые риски, с которыми сталкиваются российские инвесторы при покупке объектов в Дубае и на Пхукете, и дали конкретные рекомендации, как их избежать или минимизировать.

Пошаговый план покупки объекта недвижимости в Дубае и на Пхукете

Приобрести объект можно на месте или дистанционно. Эксперты Neginski предварительно проверяют застройщиков и проекты на риск-менеджмент и отсеивают 76% предложений. Благодаря этой фильтрации мы находим объекты, которые соответствуют ожиданиям инвесторов и позволяют достичь максимального результата.

Шаг 1. Встреча с аналитиком 

Выясняем цель покупки: сохранить капитал, переехать с семьей или получать доход от аренды. От этого зависит выбор района, типа недвижимости и проекта. Аналитик уточняет пожелания, отвечает на вопросы и предлагает первичный подбор объектов.

Шаг 2. Консультация по проекту

Показ квартиры по zoom или на личной встрече с застройщиком. В офисе девелопера можно увидеть шоурум будущего объекта и задать вопросы напрямую представителю: все, что касается цены, графика оплаты, скидок, меблировки. Аналитик Neginski поможет договориться об индивидуальных бонусах — например, об отсрочке платежей.

Шаг 3. Резервация объекта

В Дубае: сначала необходимо внести EOI — предварительный возвратный депозит, который фиксирует интерес инвестора, но не закрепляет за ним юнит. Чтобы забронировать конкретную квартиру, после внесения EOI нужно внести сумму брони — она не возвращается, но засчитывается в общую стоимость. 

На Пхукете: внесение залога 2–5% от стоимости. Оплатить можно переводом на счет застройщика или наличными. Если покупатель решает отменить сделку, депозит, как правило, не возвращается.

Шаг 4. Первый платеж по рассрочке и заключение договора SPA

SPA — это договор, закрепляющий характеристики объекта. Он гарантирует, что в квартире ничего не изменят при строительстве. Выдается после первого платежа по рассрочке.

В Дубае: 10–20% от стоимости объекта. Также на этом этапе необходимо оплатить регистрационный сбор — 2–4%.

На Пхукете: 15–40% от общей стоимости жилья. Дальше — по графику, который привязан к ключевым этапам строительства. 

Шаг 5. Регистрация сделки 

В Дубае: регистрация проходит в Земельном департаменте Дубая (DLD). Через 1–4 недели на электронную почту покупателя приходит Oqood — сертификат, закрепляющий право на строящийся объект.

На Пхукете: регистрация проходит в Департаменте земель Таиланда. На этом этапе покупатель оплачивает все государственные сборы и налоги: от 1,1% до 6,3% — в зависимости от формы собственности.

Шаг 6. Приемка объекта после ввода в эксплуатацию и получение прав собственности

В Дубае: документ о правах собственности на объект — Title Deed.

На Пхукете: документ о правах собственности на объект — Chanote при покупке виллы и Condominium Unit Title Deed при покупке апартаментов в комплексе.

Вы можете получить документ лично или доверить этот вопрос нашему специалисту. Он примет недвижимость по доверенности и оформит все документы на ваше имя.

Об авторе и о компании

Статью подготовили эксперты Neginski — международного агентства недвижимости с командами на Пхукете, в ОАЭ и Москве. Сопровождаем клиентов на всех этапах: от анализа целей и подбора проекта до сделки и управления недвижимостью.

Работаем с 300+ застройщиками, узнаем о закрытых стартах первыми, находим редкие объекты и договариваемся о скидках. Более 30% клиентов обращаются повторно. Подробнее о нас.

Юридический дисклеймер

Информация, представленная в статье, носит ознакомительный характер и не является индивидуальной юридической, инвестиционной или иммиграционной консультацией. Условия покупки недвижимости, рассрочки, ипотечного финансирования, сдачи в аренду и перепродажи объектов в ОАЭ и Таиланде зависят от конкретного проекта, застройщика, банка, статуса объекта и индивидуального профиля покупателя.

Законодательство и регуляторные требования ОАЭ и Таиланда могут изменяться. Перед принятием решений рекомендуется получить персональную консультацию и проверить актуальные условия в Департаменте земельных ресурсов Дубая (DLD) или Земельном департаменте Таиланда (Land Department), у застройщика, банка или лицензированных консультантов.

Источники

Материал подготовлен на основе данных из открытых источников, аналитики Neginski и практического опыта команды.

Ссылки:

Key takeaways from this year’s Prime International Residential Index

CBUAE | Central Bank of the UAE

THB/USD 0.0322 (▲0.27%) | Google Finance

Real Estate Regulatory Administration

Condominium Law Thai Condo Act

DLD Fee Government of Dubai