Купить недвижимость в Дубае: цены в 2026 году и как выбрать вариант под вашу цель

Клиенты Neginski рассматривают эмират Дубай как место для жизни и источник дохода. Разбираем, как устроен рынок и что важно учесть перед покупкой.

Клиенты Neginski инвестировали 180 600 000 $ в недвижимость Дубая в 2025 году

Главное в материале

Иностранцы могут купить недвижимость в Дубае во freehold — без обременений по срокам владения — и использовать ее для сохранения капитала, получения дохода и резидентства. Цены на ликвидные объекты начинаются от 180 000 $, расходы на сделку составляют до 5%, доходность — 6,5–9% при долгосрочной аренде и до 12% при краткосрочной. Покупка возможна удаленно и в беспроцентную рассрочку до сдачи проекта.

Чтобы инвестиция выполняла задачу инвестора, важно заранее выбрать стратегию: аренда, перепродажа или покупка для жизни. Затем следует оценить районы и рассчитать дополнительные расходы. Сделка проходит через DLD — Земельный департамент Дубая. Весь процесс от подбора объекта до регистрации права собственности можно пройти онлайн по прозрачному и регулируемому алгоритму.

Кому подходит покупка недвижимости в Дубае

Недвижимость в Дубае — это инструмент для сохранения капитала, релокации или пассивного дохода. Перед выбором объекта необходимо определиться с целью покупки — от этого зависит успех инвестиций или будущее качество жизни.

Инвестору для сдачи в долгосрочную аренду

Надежный способ сохранить капитал и получать доход в валюте.

Плюсы: комфортный порог входа от 180 000 $, отсутствие налога на аренду и прозрачный рынок: ставки ренты регулируются Индексом аренды на основе рыночных цен по району и типу здания.

Минусы: прибыль ниже, чем на рынке посуточной аренды.

Риски: возможны простои без арендаторов при завышенной ставке.

Доходность: 6,5–9% годовых.

Инвестору для сдачи в краткосрочную аренду

Стратегия для тех, кто готов к волатильности ради роста доходности.

Плюсы: доходность выше, чем у долгосрочной аренды. Можно делегировать задачи управляющей компании и получать только отчеты и прибыль.

Минусы: не во всех жилых комплексах разрешена краткосрочная аренда. Потребуется регистрация контракта с управляющей компанией или лицензия для сдачи самостоятельно через Airbnb.

Риски: высокая конкуренция, сезонные колебания, частый ремонт.

Доходность: 7–12% годовых.

Инвестору для перепродажи

Сценарий подходит опытным игрокам, готовым перепродать проект до получения ключей или спустя несколько лет после завершения строительства — зависит от ожиданий по прибыли и готовности к рискам. 

Плюсы: не требует активного участия, только подписание договора при покупке и перепродаже.

Минусы: перенос сроков строительства, возможно ограниченное количество покупателей на выходе из проекта.

Риски: неликвидность объекта. Важно оценить репутацию застройщика, график платежей, локацию, инфраструктуру и спрос, чтобы инвестиция оказалась удачной.

Прирост стоимости: 7–10% в год.

Владельцам бизнеса и инвесторам в коммерческую недвижимость

Актуально, если хотите перевести компанию в ОАЭ. Это дает статус, налоговые преимущества и стабильность. Важно выбирать помещения в зонах с лицензией на коммерческую деятельность — например, DMCC и DIFC. Объект можно использовать и для сдачи в аренду другим компаниям.

Плюсы: контракт сразу на 2–3 года — ниже риск простоев, более стабильный доход.

Минусы: порог входа выше, чем у жилых объектов — от 730 000 $. Квартиры подходят и для инвестиций, и для жизни, а офисы — только для получения дохода.

Риски: низкий уровень спроса при неудачном выборе локации. Штаб-квартиры корпораций открываются в DIFC, Business Bay и Downtown, где вакантность офисов класса A — менее 5%.

Доходность: от 9% в год.

Семьям с целью релокации

Дубай предлагает высокий уровень жизни, безопасности и образования. Покупка жилья дает возможность получения визы, при этом расходы на содержание недвижимости сопоставимы с ценами в Москве.

Для переезда с семьей подойдут районы с хорошей инфраструктурой: школы, больницы, парки, магазины. Аналитики Neginski помогут найти подходящую локацию под ваш запрос.

Районы Дубая для получения максимальной прибыли от инвестиций

Выбор локации зависит от ваших целей. Специально для инвесторов аналитики Neginski собрали три самых перспективных района для сдачи в аренду и перепродажи.

Dubai South

Крупнейший мастер-проект от Dubai South Properties. По внутренней аналитике Neginski, число сделок в районе увеличилось на 158,6% в первом полугодии 2025 года по сравнению с аналогичным периодом 2024-го. Цены на объекты в локации растут до 12% в год, сдача в аренду приносит от 6,5% годовых.

Ключевые драйверы спроса, роста цен и арендных ставок:

• Прозрачная стратегия развития до 2040 года. Строятся жилые кварталы, бизнес-центры, гольф-поля, отели, молл, что привлечет туристов и экспатов в локацию и повлияет на стоимость м².

• Расширение аэропорта Аль-Мактум. К 2032 году в него перенесут все рейсы после закрытия DXB — построят терминал для обслуживания 260 млн человек в год. Сотрудники авиагавани будут арендовать и покупать квартиры поблизости — в районе Dubai South.

• Развивающееся транспортное сообщение. К 2026–2030 годам через район пройдут новая ветка метро и железная дорога Etihad Rail, которая свяжет Дубай с другими эмиратами. Это также повлияет на цену м² и спрос на недвижимость в районе.

Dubai Creek Harbour (DCH)

Развивающееся прибрежное сообщество с набережной и видом на центральный район Downtown. Цены на объекты в локации растут до 8% в год, сдача в аренду приносит от 6% годовых.

Ключевые драйверы спроса, роста цен и арендных ставок:

• Мастер-комьюнити от госдевелопера Emaar. Застройщик с 28-летней историей и репутацией формирует весь район в едином стиле. Это снижает риски, повышает ликвидность и стоимость объектов.

• Близость к воде. Дает заполняемость проектов на 30–50% выше, а арендные ставки на 25% больше, чем в глубине материка, по данным аналитиков Neginski.

• Открытие метро в 2029 году. Ветка длиной 30 километров и станция на высоте 74 метров улучшат логистику и сократят время в пути до центра. Это повысит ликвидность недвижимости в Dubai Creek Harbour при перепродаже и упростит сдачу в аренду, особенно для семей и офисных сотрудников, которым важно быстро добираться до школ и бизнес-кварталов.

Dubai Islands

Архипелаг из пяти искусственных островов — одна из последних незастроенных локаций у воды. Цены на объекты здесь растут до 12% в год, сдача в аренду приносит от 7% годовых.

Ключевые драйверы спроса, роста цен и арендных ставок:

• Дефицит предложения на побережье. Ввод объектов ограничен береговой линией — это добавляет до 35% к стоимости ЖК после сдачи, сообщают аналитики Neginski.

• Развитие по мастер-плану. К 2030 году появятся 86 отелей, арт-квартал, 9 марин для яхт, 2 гольф-поля и ТЦ. Новая инфраструктура обеспечит стабильный рост цены недвижимости и ставок на аренду в районе.

• 60% территории — зеленые зоны. Это снижает температуру на 5°C, делает воздух на 20% чище, увеличивает привлекательность и, как следствие, спрос и ликвидность объектов.

• Транспортная доступность. Два моста соединят острова с материком и сократят путь до центрального района Downtown до 20 минут, что гарантирует спрос на аренду со стороны экспатов.

Районы Дубая для жизни с семьей

Если вы выбираете локацию для переезда с семьей, советуем ознакомиться с таблицей ниже. Собрали три оптимальных района для жизни и проекты до 500 000 $ — средний чек на объекты в Эмиратах, по данным Земельного департамента (DXB). 

Форматы недвижимости в Дубае: сравниваем нюансы

Стандартно объекты делятся на жилые и коммерческие. Выбор зависит от цели: сохранить капитал, получать стабильный доход в валюте или создать «запасной аэродром» для семьи. 

Жилая недвижимость

Есть два варианта использования жилых объектов в Дубае: для личного проживания при релокации и для получения дохода. Условно разделили этот тип недвижимости на две части, чтобы вам было проще оценить, во что лучше вложиться в соответствии с вашей стратегией.

Апартаменты, студии, дуплексы, отельные номера. Универсальные форматы для пассивного дохода. Их арендуют цифровые кочевники и офисные сотрудники на длительный срок, что обеспечивает стабильную наполняемость. Также востребованы у туристов при краткосрочной аренде — при грамотном подборе объекта доходность выше, чем при долгосрочной сдаче.

Квартиры от 2 спален, таунхаусы, виллы. Подходят для сохранения капитала и сдачи в аренду с высоким средним чеком. Основные арендаторы — семьи с детьми, которые редко меняют жилье. При выборе объекта важна близость школ, больниц и торговых центров.

Компактные форматы проще сдать в аренду и перепродать, но они менее удобны для проживания с семьей. Более масштабные юниты дают стабильный доход, но их сложнее перепродать из-за высокой стоимости. Как правильно выбрать стратегию — рассказали в статье.

Коммерческая недвижимость

К коммерческой недвижимости относятся офисы, коворкинги, торговые площади, склады и помещения под услуги. Офисы востребованы в деловых кластерах — DIFC, Business Bay, JLT. Торговые помещения — в жилых и туристических районах.

Доходность и цены коммерческой недвижимости выше, чем у жилой. Арендаторы заключают договоры на 3-5 лет и часто их продлевают. Компании, как и семьи с детьми, не хотят менять помещения каждые полгода — они вкладываются в ремонт, адаптируют рабочие процессы под локацию и остаются надолго.

Как купить недвижимость в Дубае: три легальных способа

В Дубае сделки с недвижимостью защищены на уровне закона: деньги застройщикам поступают через эскроу-счета, а не напрямую. Регулятор недвижимости контролирует каждый проект и переводит средства траншами по мере готовности. Полную сумму девелопер получает только после сдачи проекта. 

Купить объект в Дубае можно тремя способами:

1. Полная оплата. Чаще используется для приобретения готовых проектов или перепродажи недвижимости до завершения строительства. Плюсы: проще оформление и быстрее выход на доход.

2. Рассрочка. Самый популярный и выгодный вариант оплаты на рынке. Выдается до конца строительства на срок 2,5–4 года с первоначальным взносом от 20%. Можно договориться с девелопером об индивидуальном платежном плане: например, самый большой транш — 50–70% — при сдаче объекта. 

При этом перепродать объект можно off-plan (до завершения всех работ) после выплаты 30–50% от стоимости юнита. Оставшаяся по рассрочке сумма перейдет следующему покупателю.

3. Ипотека. Выдается при покупке на вторичном рынке или на последний платеж по рассрочке перед сдачей объекта — 40–50% от стоимости квартиры. Ставка — 3,7–5% годовых. Доступна только резидентам ОАЭ при соблюдении ряда условий.

Сколько реально стоит владение недвижимостью в Дубае

Чтобы правильно рассчитать доходность на этапе покупки или оценить и усилить уже имеющийся портфель, необходимо учесть все издержки. 

При покупке объекта на первичном рынке дополнительными расходами станут только земельная пошлина DLD 4% и административный сбор. Общая сумма издержек составит не более 5% от всей суммы — учитывайте это при планировании бюджета.

Freehold и leasehold: в чем разница

Рынок недвижимости Дубая разделен на зоны, в которых действуют разные формы владения: freehold и leasehold.

Freehold — земля и объект в полной собственности. Покупатель получает право владения после выплаты 100% стоимости. Формат позволяет перепродавать недвижимость и передавать ее по наследству без ограничений по времени. Большинство популярных районов: Dubai Marina, Business Bay, Downtown, JLT, JVC, Arjan и другие — относятся к freehold-зонам. Это основной формат владения в Дубае, особенно в новых проектах.

Leasehold — долгосрочная аренда земли и объекта на 29–99 лет. Инвестор может сдавать недвижимость, продавать или использовать сам, но в случае перепродажи новый владелец получает объект только на оставшийся срок аренды. Досрочно выйти из договора нельзя. Такие объекты встречаются редко — в определенных районах или комплексах.

Виза резидента за покупку недвижимости в ОАЭ

Получить гражданство Эмиратов иностранцам нельзя, но они могут стать резидентами на основании работы, инвестиций, учебы, фриланса или семейного спонсорства. Виза выдается на срок до 10 лет. Карточка, подтверждающая ее наличие, называется Emirates ID. Это основной документ, который нужен в ОАЭ для открытия счета, аренды квартиры долгосрочно, получения водительского удостоверения.

Один из самых популярных способов легализации в Эмиратах — покупка недвижимости. Длительность визы зависит от размера инвестиций. Ниже разобрали, какие условия необходимо выполнить.

Главное о резидентской визе в Дубае:

• Визу можно получить на два года при покупке недвижимости только в Дубае от 750 000 AED (~205 000 $) и «золотую» на десять лет при инвестициях от 2 млн AED (~545 000 $).

• Объект должен быть завершен, полностью оплачен и зарегистрирован в Земельном департаменте Дубая (DLD).

• При покупке на этапе строительства возможна отсрочка до ввода объекта в эксплуатацию.

Как купить недвижимость в Дубае: пошаговая инструкция

Приобрести объект можно вживую или дистанционно. Мы в Neginski предварительно проверяем застройщиков и проекты на риск-менеджмент — только 24% от всех предложений на рынке проходят наш фильтр.

Шаг 1. Встреча с аналитиком

Выясняем цель покупки: сохранить капитал, переехать с семьей или получать доход от аренды. От этого зависит выбор района, типа недвижимости и стратегия. Аналитик уточняет пожелания, отвечает на вопросы и предлагает первичный подбор объектов.

Шаг 2. Консультация по проекту

Показ квартиры по Zoom или на личной встрече с застройщиком. В офисе девелопера можно увидеть шоурум будущего объекта и задать вопросы напрямую представителю.

Шаг 3. Внесение EOI или брони

ЖК с высоким инвестиционным потенциалом в Дубае раскупают в первые часы продаж. Чтобы успеть забронировать самые ликвидные лоты, важна скорость. Возможность участия в старте проекта дает EOI — предварительный возвратный депозит, который фиксирует интерес инвестора, но не закрепляет за ним юнит. 

Чтобы забронировать конкретную квартиру, после внесения EOI нужно внести сумму брони — она не возвращается, но засчитывается в общую стоимость.

Шаг 4. Первый платеж и взносы

Первоначальный платеж по рассрочке составляет 10–20% от стоимости объекта, а регистрационный сбор — 2–4%.

Шаг 5. Получение SPA

SPA — это договор, закрепляющий характеристики объекта. Он гарантирует, что в квартире ничего не изменят при строительстве. Выдается после первого платежа по рассрочке. При удаленной сделке документ за вас получает аналитик Neginski и направляет вам по завершении сделки.

Шаг 6. Регистрация сделки в Земельном департаменте Дубая

Через 1–4 недели на электронную почту покупателя приходит Oqood — сертификат, закрепляющий право на строящийся объект.

Шаг 7. Получение свидетельства о собственности

После завершения строительства и внесения всей суммы за объект собственник получает Title Deed и становится полноценным владельцем.

Аналитики Neginski контролируют каждый этап сделки: ведут переговоры с девелопером, внимательно проверяют условия договора и план платежей, помогают избежать скрытых комиссий, занимаются юридическими вопросами. В итоге путь, который кажется сложным, становится понятным, прозрачным и полностью управляемым.

Об авторе и о компании

Статью подготовили эксперты Neginski — международного агентства недвижимости с командами в ОАЭ, Москве и на Пхукете. Сопровождаем клиентов на всех этапах: от анализа целей и подбора проекта до сделки и управления недвижимостью.

Работаем с 300+ застройщиками, узнаём о закрытых стартах первыми, находим редкие объекты и договариваемся о скидках. Более 30% клиентов возвращаются повторно. Подробнее о нас

Юридический дисклеймер

Информация, представленная в статье, носит ознакомительный характер и не является индивидуальной юридической, инвестиционной или иммиграционной консультацией. Условия покупки недвижимости, рассрочки, ипотечного финансирования, сдачи в аренду и получения резидентских виз в ОАЭ зависят от конкретного проекта, застройщика, банка, статуса объекта и индивидуального профиля покупателя.

Законодательство и регуляторные требования ОАЭ могут изменяться. Перед принятием решений рекомендуется получить персональную консультацию и проверить актуальные условия в Земельном департаменте Дубая (DLD), у застройщика, банка или лицензированных консультантов.

Источники

Материал подготовлен на основе данных из открытых источников, аналитики Neginski и практического опыта команды.

Ссылки:

Рост населения Дубая: преодоление отметки в 4 миллиона

​Стало известно, как преобразится Дубай к 2040 году

ОАЭ потратят $35 млрд на строительство крупнейшего аэрохаба в мире | RB.RU

В Дубае построят новую ветку метро

Decree No. (43) of 2013 Determining Rent Increase for Real Property in the Emirate of Dubai

Law No. (8) of 2007 Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development in the Emirate of Dubai

Mohammed bin Rashid approves designs of new passenger terminal at Al Maktoum International Airport