Как купить квартиру в Дубае в рассрочку под 0% в 2026 году: условия и возможные риски

Главное в материале

Застройщики в Дубае предоставляют рассрочку на недвижимость на срок до 5 лет. Это выгоднее ипотеки и не требует резидентского статуса. Первый взнос обычно составляет от 20%, но к нему нужно добавить 4% налога Земельного департамента (DLD) и административный сбор, чтобы учесть все расходы на старте.

Рассрочка может стать выгодным инвестиционным инструментом для сохранения капитала, пассивного дохода или при планировании переезда. Сделки на первичном рынке защищены: деньги хранятся на эскроу-счетах регулятора недвижимости RERA, а застройщик получает их только по мере готовности объекта.

Главная ошибка инвесторов при покупке недвижимости в рассрочку — неверный расчет полной стоимости владения и отсутствие стратегии инвестиций. Процесс от подбора до регистрации сделки в Земельном департамента Дубая прозрачен и возможен онлайн. Покупка в рассрочку — это не способ приобрести объект без денег, а финансовый инструмент для грамотного распределения платежей.

Рассрочка на недвижимость в Дубае и чем она отличается от кредита

По данным аналитики Негински за 5 лет на рынке, 70% иностранцев покупают недвижимость в Дубае в рассрочку. Такой вид оплаты доступен только на первичном рынке и действует до 5 лет — в зависимости от проекта. Рассрочка не считается кредитом, поскольку это программа оплаты застройщика, а не займ у банка. Единственный вид кредитования, который доступен иностранцам в Дубае, — это ипотека.

Что отличает рассрочку от ипотеки:

1. Более простые условия. Для оформления рассрочки потребуется копия паспорта и документ, подтверждающий доход. Ипотеку в Дубае могут взять только иностранцы со статусом резидента в возрасте от 21 до 65 лет с официальной зарплатой от 2 200 долларов США в месяц на протяжении трех и более месяцев подряд. 

2. Процентная ставка и срок. Рассрочка выдается под 0% обычно до 4 лет до готовности объекта и до 3 лет после. Ипотека — под 3,7–5% годовых на срок до 25 лет — в зависимости от возраста заемщика. 

При этом размер первого взноса у ипотеки и рассрочки на первичную недвижимость не отличается — от 20%. Для оформления ипотеки резидентам необходимо оплатить до 50% стоимости объекта в рассрочку, а оставшиеся 50% берет на себя банк, которому заемщик потом возвращает сумму.

Какие бывают планы оплаты недвижимости в рассрочку в Дубае

Покупатель может договориться с застройщиком об индивидуальном плане платежей по рассрочке, например, перенести один из платежей на другой квартал или отсрочить финальный транш на несколько недель.

Иностранцам в Дубае доступно 2 способа оплаты недвижимости в рассрочку:

1. Оплата в процессе строительства. Платежи привязаны к этапам: заложение фундамента, возведение каркаса и т.д. Есть проекты, в которых 50% или 70% стоимости вносится только при сдаче объекта. 

2. Пострассрочка. Часть стоимости объекта оплачивается после завершения строительства, при этом, в отличие от ипотеки, проценты не начисляются и переплаты не возникает. Это снижает финансовую нагрузку на инвестора, но важно иметь в виду, что объекты с пострассрочкой встречаются редко и обычно стоят дороже, чем с планом рассрочки до сдачи проекта.

Кому подходит рассрочка на недвижимость в Дубае

Рассрочка особенно удобна трем категориям покупателей, которые рассматривают покупку недвижимости в Дубае — рассказали про них ниже.

Инвестору с целью сохранения капитала

Дубай — стабильный рынок с растущим спросом на недвижимость. В 3 квартале 2025 года объем продаж апартаментов в новостройках достиг исторического рекорда — 59 430 транзакций, сообщает DXB. 

Рассрочка позволяет зафиксировать текущую цену на ликвидный объект и распределить платежи на несколько лет, не выводя крупную сумму из оборота. При этом уже вложенный капитал будет защищен от инфляции и девальвации.

Инвестору для пассивного дохода

Для покупателей, которые хотят приумножить капитал, оплата в рассрочку позволяет повысить выгодность инвестиций.

При доходе на перепродаже: можно оплатить 30% от стоимости и продать с приростом цены до 35% и более еще до внесения полной суммы — остаток платежей по рассрочке перейдет на нового покупателя.

При доходе от сдачи в аренду: платежный план с пострассрочкой позволит погасить часть платежей рентой.

Эмигрантам для личного проживания

Рассрочка помогает спланировать переезд: забронировать будущее жилье по сегодняшней цене и равномерно распределить расходы на саму недвижимость, оформление документов и обустройство жизни в новой стране. Если нужно заселиться быстро, можно рассмотреть вторичный рынок с ипотекой или готовые объекты с пострассрочкой.

При этом, покупая недвижимость для жизни на вторичном рынке, следует помнить о еще одной статье расходов — комиссия агенту в размере 2%. Это увеличивает размер первого взноса за квартиру, но, в зависимости от проекта, может быть выгоднее, чем покупка на первичном рынке.

Сколько денег нужно для первого взноса по рассрочке на недвижимость в Дубае

Первый платеж подразумевает внесение не только одного из траншей, но и оплату дополнительных расходов на объект, которые не входят в его стоимость. 

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Дубае:

• Налог Земельного департамента (DLD) — 4%;

• Административный сбор за апартаменты — 1000–1500 долларов США;

• Комиссия агенту (только на вторичном рынке) — 2%.

Это важно учитывать как для планирования бюджета на покупку, так и для расчета потенциальной доходности или прибыли при перепродаже объекта

Безопасно ли покупать недвижимость в рассрочку в Дубае

В Дубае сделки с недвижимостью защищены законом: деньги застройщикам поступают через эскроу-счета, а не напрямую. Регулятор недвижимости RERA контролирует каждый проект и переводит средства траншами по мере готовности. Полную сумму девелопер получает только после сдачи проекта вне зависимости от выбранного платежного плана.

В худшем случае, если застройщик заморозит строительство, регулятор недвижимости RERA назначит нового девелопера, который завершит проект. Если это невозможно — регулятор запустит процедуру возврата инвесторам средств с эскроу-счета.  

Мы в Негински проверяем не только активность эскроу-счета, но и динамику движения средств — насколько финансирование стабильное. В результате ~76% проектов аналитики отсеивают еще на старте из-за рисков долгостроя.

Как иностранцу купить недвижимость в Дубае в рассрочку: пять шагов

Приобрести объект можно, присутствуя лично, или дистанционно. При заключении сделки онлайн аналитик Негински возьмет на себя каждый этап: от согласования условий с застройщиком до юридической проверки и получения ключей. Документы поступят клиенту по завершении каждого из этапов.

Шаг 1. Подбор проекта

Аналитик выясняет цель покупки: сохранить капитал, переехать с семьей или получать доход от аренды. От этого зависит выбор района, типа недвижимости и стратегии. На основе ответов аналитик предлагает первичный подбор объектов.

Шаг 2. Знакомство с объектом

Показ квартиры по Зум или на личной встрече с застройщиком. В офисе девелопера можно увидеть шоурум будущего объекта и задать вопросы напрямую представителю.

Шаг 3. Внесение EOI или брони

ЖК с высоким инвестиционным потенциалом в Дубае раскупают в первые часы продаж. Чтобы успеть забронировать самые ликвидные лоты, важна скорость. Возможность участия в старте проекта дает EOI (Express of Interest, Выражение интереса) — предварительный возвратный депозит, который фиксирует интерес инвестора, но не закрепляет за ним объект. 

Чтобы забронировать конкретную квартиру, после внесения EOI нужно внести сумму брони — она не возвращается, но засчитывается в общую стоимость.

Шаг 4. Первый платеж и получение SPA

На этом этапе вносятся первоначальный платеж по рассрочке (10–20% от стоимости объекта) и регистрационный сбор — 2–4%.

SPA — это договор, закрепляющий характеристики объекта. Он гарантирует, что в квартире ничего не изменят при строительстве. Выдается после первого платежа по рассрочке. При удаленной сделке документ за вас получит аналитик Негински и направит вам.

Шаг 5. Регистрация сделки в Земельном департаменте Дубая и получение свидетельства о собственности

Через 1–4 недели после регистрации на электронную почту покупателя приходит Oqood — сертификат, закрепляющий право на строящийся объект.

После завершения строительства, вне зависимости от формы оплаты, вы получите Title Deed и станете полноценным владельцем.

Частые ошибки инвесторов при покупке недвижимости в рассрочку

Рассрочка — это инструмент для эффективного использования капитала, но ошибки в планировании могут превратить инвестицию в убыточную. Ниже разобрали топ-3 финансовых ошибки инвесторов при покупке недвижимости в рассрочку в Дубае.

Неправильный расчет расходов

Если не учесть все траты на этапе покупки, можно потерять доходность или не уложиться в бюджет. В некоторых случаях собственники вынуждены срочно перепродавать объект.

Как избежать: составить смету расходов, проконсультироваться с аналитиком и застройщиком обо всех возможных тратах.

Отсутствие стратегии

Если инвестор покупает объект без четкого понимания, как и когда выйти из инвестиции, то он может потерять потенциальный доход из-за неэффективного распределения средств. 

Например, если вы планируете заработать на перепродаже объекта, то сделать это можно, оплатив только 30% стоимости квартиры по рассрочке. Оставшаяся часть будет перенесена на следующего покупателя, а вы получите доход раньше, чем комплекс будет готов.

Как избежать: разобрать инвестиционную цель совместно с аналитиком и рассчитать выгоду при различных моделях дохода.

Выбор объекта дороже, чем позволяет бюджет

Некоторые инвесторы, напротив, покупают недвижимость, имея возможность оплатить только часть суммы, и рассчитывают, что смогут выйти из сделки до внесения всех платежей. 

Спрос на рынке позволяет выгодно перепродать объект до завершения строительства. Но если не учтен спрос на объекты в локации, сделка может не состояться в срок. Длительная задержка платежей по рассрочке со стороны покупателя приведет к штрафам и даже потере права собственности на недвижимость.

Как избежать: не совершать рискованных сделок и планировать бюджет.

Об авторе и о компании

Статью подготовили эксперты Негински — международного агентства недвижимости с командами в ОАЭ, Москве и на Пхукете. Сопровождаем клиентов на всех этапах: от анализа целей и подбора проекта до сделки и управления недвижимостью.

Работаем с 300+ застройщиками, узнаем о закрытых стартах первыми, находим редкие объекты и договариваемся о скидках. Более 30% клиентов обращаются повторно. Подробнее о нас.

Юридический дисклеймер

Информация, представленная в статье, носит ознакомительный характер и не является индивидуальной юридической, инвестиционной или иммиграционной консультацией. Условия покупки недвижимости, рассрочки, ипотечного финансирования, сдачи в аренду и получения резидентских виз в ОАЭ зависят от конкретного проекта, застройщика, банка, статуса объекта и индивидуального профиля покупателя.

Законодательство и регуляторные требования ОАЭ могут изменяться. Перед принятием решений рекомендуется получить персональную консультацию и проверить актуальные условия в Земельном департаменте Дубая (DLD), у застройщика, банка или лицензированных консультантов.

Источники

Материал подготовлен на основе данных из открытых источников, аналитики Негински и практического опыта команды.

Ссылки:
Отчет о транзакциях на рынке недвижимости Дубая за третий квартал 2025 года

Эскроу-счета в Дубае

Real Estate Regulatory Administration

Dubai Land Department — официальные тарифы и сборы

Официальный сайт Банка Дубая — ставки по ипотеке