Покупка квартиры в Москве в 2026 году: пять шагов без ошибок

Главное в материале

Чтобы купить квартиру в Москве в 2026 году, инвестор проходит через 5 этапов:

• выбор локации;

• выбор рынка (первичный или вторичный), 

• расчет полной стоимость покупки и владения;

• проверка юридических рисков;

• оформление и регистрация.

При покупке на первичном рынке необходимо проверять застройщика, проектную документацию и оплачивать недвижимость через эскроу-счета. На вторичном нужно изучить историю прав собственности, обременения и документы продавца. В обоих случаях важно заранее заложить средства на сопутствующие расходы: госпошлины за регистрацию, возможные нотариальные действия, комиссии банковских сервисов и будущие обязательные платежи по объекту.

Рынок недвижимости Москвы в 2026 году

С января по декабрь 2025 года на рынке недвижимости Москвы прошло 123 110 сделок. Первое место по числу сделок в новостройках заняла Новая Москва (ТиНАО) — 23,7% от общего объема продаж.

Тенденция к активному спросу на строящуюся недвижимость в Новой Москве 2026 году продолжается. В январе в этом округе прошло 2 030 сделок с жилыми и коммерческими объектами, сообщает РБК со ссылкой на Росреестр. Всего за январь 2026 года в Москве зафиксировано 7 554 сделок.

Высокий спрос на недвижимость в ТиНАО объясняется сочетанием доступности цен по сравнению со «старой» Москвой, а также активным развитием транспортной и социальной инфраструктуры. При этом другие районы остаются не менее ликвидными.

Подробнее о недвижимости в Москве рассказали в этой статье. А в сегодняшнем материале делимся: как выбрать локацию в Москве под задачу инвестора и провести сделку на первичном и вторичном рынке. 

Шаг 1. Выбор локации

Локация — главный фактор ликвидности квартиры в Москве: она влияет на скорость продажи, спрос на аренду и диапазон цены. Планировку, отделку и мебель можно поменять, а транспортную доступность и окружение района — нет.

Ниже объяснили, на что ориентироваться при выборе локации.

Транспортная развязка

Для инвестиций и аренды в Москве важны два элемента: пешая доступность до метро и остановок и при этом отсутствие шума, пыли и видов на трассу. По внутренней аналитике Neginski, объекты вблизи метро, МЦК и МЦД стоят до 25% дороже в сравнении с отдаленными от них ЖК.

Как транспортная доступность влияет на результат инвестиций в зависимости от стратегии:

1. Сдача в аренду. Чем проще добираться до работы, учебы и центра города, тем выше спрос и ниже риск простоя недвижимости. Поэтому наличие метро в пределах 5–10 минут от квартиры может способствовать росту арендной ставки в среднем на 10% при стабильной заполняемости, по опыту аналитики Neginski.

2. Сохранение капитала. Открытие станции метро приводит к повышению цены 1 м² на 20%, сообщает Циан. Для МЦК и МЦД надбавка за близость к станции составляет около 8–9%. В любом случае близость к транспорту обеспечивает ликвидность юнита и поддержание его конкурентной цены. 

3. Личное проживание. Близость к метро позволяет сократить время до учебы и работы. Ту же роль выполняют МЦК и МЦД для тех, кто живет отдаленно от центра Москвы.

Округ и район

Локация позволяет определить потенциальный спрос и доходность, конкуренцию и ликвидность. Логика выбора округа и района также зависит от задачи покупки.

В Москве 12 административных округов и 132 района. При таком количестве вариантов легко ошибиться с локацией, особенно если инвестор не проживает в городе. Можно переплатить за неудобный маршрут, получить слабый спрос на аренду или потерять в ликвидности при продаже. 

Мы отобрали районы, которые дают лучший результат под разные цели инвестора. Результаты в таблице ниже.

Шаг 2. Выбор недвижимости: первичная или вторичная

От этого этапа зависят стоимость юнита, сроки заселения, окупаемость и прирост стоимости. Ниже рассказали про  ключевые различия между первичным и вторичным рынком Москвы.

Первичный рынок

Сделка на первичном рынке проходит по договору долевого участия (ДДУ). Фактически на период строительства покупатель еще не является собственником квартиры, а только имеет право требования на нее. Полное право собственности на объект закрепляется после подписания акта приема-передачи и регистрации в Росреестре. Объект можно купить у дольщика в процессе строительства по договору переуступки прав. 

Оплатить юнит можно сразу или в рассрочку, которую после сдачи здания можно перевести в ипотеку. Первый взнос по рассрочке составляет обычно от 20 до 50%. Средства перечисляются на эскроу-счет, застройщик получает их  по мере готовности комплекса. 

Преимущества первичного рынка недвижимости Москвы: 

1. Безопасность. С 2019 года в России действует проектное финансирование с эскроу-счетами. В 2025 в Москве 98% сделок с первичной недвижимостью прошли через них. 

При оплате через эскроу-счет банк контролирует каждый проект и переводит средства траншами по мере готовности. Полную сумму девелопер получает после сдачи комплекса. Это гарантирует, что строительство будет доведено до конца, а в случае его заморозки средства вернутся обратно на счет покупателя.

2. Активный рост стоимости. За время строительства недвижимость увеличивается в цене быстрее, чем на вторичном рынке. Покупая объект на раннем этапе стройки, клиенты Neginski зарабатывают в среднем 35% на перепродаже при вводе здания в эксплуатацию. Прирост может быть выше, если удерживать объект еще 1–2 года.

3. Более высокое качество строительства. Современные материалы и планировки сокращают риск износа здания и, как следствие, финансовую нагрузку инвестора при ремонте.

4. Простота оформления. Чаще всего от покупателя требуется лишь паспорт, за исключением сделок, требующих получения одобрения ипотеки.

Минусы первичного рынка недвижимости Москвы:

1. Высокая стоимость юнитов. Средняя стоимость студии в новостройках Москвы за 2025 год увеличилась на 36,8%, достигнув 13 000 000 ₽, сообщает IRN. Эта стоимость не учитывает расположение в перспективной локации и класс ЖК. 

Самый выгодный вариант — покупать недвижимость на этапе пресейла. Цены в этот период самые низкие, но важно выбирать проверенные застройщика и локацию. За этим лучше обратиться к опытному аналитику.

2. Долгий срок заезда. Средний срок строительства недвижимости в Москве — 2–4 года. После этого еще 1–2 года стоит ожидать проведение ремонта у соседей и строительства инфраструктуры вокруг комплекса, что может вызывать дискомфорт.

Вторичный рынок

Сделка на вторичном рынке проходит по договору купли-продажи (ДКП), который фиксирует переход права собственности от продавца к покупателю, цену, сроки передачи объекта и расчета. Перед оплатой необходимо внести аванс или задаток.

Внести средства можно тремя безопасными способами: через аккредитив, банковскую ячейку или расчет у нотариуса. Во всех случаях деньги уходят на номинальный счет, и продавец получает их только после регистрации объекта покупателем.

Регистрация права собственности нового владельца осуществляется в Росреестре в течение 7 рабочих дней при подаче в Росреестр и до 9 рабочих дней при подаче через МФЦ. После регистрации покупатель подписывает акт приема-передачи и получает ключи.

Преимущества вторичного рынка недвижимости Москвы:

1. Стоимость ниже в сравнении с первичным рынком. В 2025 году цены на вторичную недвижимость были в среднем на 15% ниже, чем на новостройки, сообщает РБК. При этом ликвидных юнитов на вторичном рынке меньше, чем на первичном, что может нивелировать разницу в стоимости.

2. Можно вживую оценить состояние квартиры. При покупке на первичном рынке возможны различия между заявленным качеством и результатом. На вторичном рынке нет лишних ожиданий: юнит можно увидеть сразу. К тому же часто квартиры продаются уже с ремонтом. 

3. Возможен торг с продавцом. Для этого нужно основание: срок экспозиции объекта, износ, вид из окон или шум. Усилить позицию можно скоростью и способом оплаты (например, оплата сразу или короткие сроки регистрации). В зависимости от обстоятельств, можно договориться об уступке 2–8% от стоимости.

4. Быстрый заезд. Сроки регистрации занимают обычно до 10 дней, после чего квартира в полном владении у нового собственника.

Минусы вторичного рынка недвижимости Москвы:

1. Юридические риски. Обременения, долги, спорные основания собственности, незаконные перепланировки. Нужно проверить пакет документов на квартиру вместе с юристом.

2. Возможен износ здания. По мере эксплуатации дома изнашиваются инженерные сети, конструктивные элементы (фундамент, перекрытия), что требует дополнительных вложений в ремонт. 

Банки и страховые компании обычно проверяют вторичную недвижимость перед ипотечной сделкой и часто отказываются работать с объектами, имеющими высокую степень износа. 

Шаг 3. Расчет полной стоимости покупки

Реальная стоимость недвижимости может быть больше кадастровой, ведь неизбежны дополнительные затраты на оформление. Позже их можно будет окупить налоговым вычетом.

Что нужно учесть помимо стоимости квартиры:

1. Государственная пошлина. 

• на первичном рынке — 2 000 ₽;

• на вторичном — 0,02% от кадастровой стоимости объекта.

2. Расходы на оформление. 

• услуги нотариуса — 9 000 ₽;

• комиссия агенту — 2% от стоимости, в этом случае можно не тратить деньги на нотариуса;

• оплата услуг банка за безопасную передачу денег — 2 000–5 000 ₽;

• составление договора купли-продажи — 3 000–5 000 ₽, если нет агента.

3. Расходы по ипотеке.

• оценка недвижимости — 3 000–10 000 ₽;

• переплата по процентам — от 6 до 20% и более в 2026 году.

4. Страхование.

• квартиры — 1 500–3 000 ₽ в год;

• дома — 15 000–45 000 ₽ в год;

• ипотечное страхование — 3 000–15 000 ₽ в год.

5. Налоговый вычет. 

• при полной оплате — до 260 000 ₽;

• при ипотеке — до 390 000 ₽.

Сейчас в Госдуме рассматривается законопроект, который увеличит размер налогового вычета: при полной оплате до 1 040 000 ₽, при ипотеке — до 780 000 ₽. Реализация проекта запланирована на 2027 год, сообщает Гарант.ру.

Шаг 4. Юридическая проверка

Первичный и вторичный рынки отличаются разными юридическими рисками. Ниже разобрали, что проверять перед покупкой, если приобретаете объект самостоятельно. 

Надежнее пользоваться услугами агента или риелтора. Опытный специалист поможет проверить объект, собрать документы, организовать сделку, договориться о скидке и оценить недвижимость по рыночной стоимости.

1. Первичный рынок.

• репутация застройщика — правовой статус, судебные дела, сроки и качество сданных объектов;

• законность постройки дома — разрешение на строительство, статус земельного участка;

• проектная декларация;

• договор долевого участия (ДДУ).

2. Вторичный рынок.

• паспорта всех собственников недвижимости;

• согласие супруга собственника;

• справка о погашении ипотеки (если есть);

• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров у собственников;

• выписка из ЕГРН;

• кадастровый и технический паспорта;

• документ жилищного учета (справка о том, кто зарегистрирован в квартире);

• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;

• справка об остатке материнского капитала;

• судебные дела и банкротство продавца;

• договор купли-продажи.

Шаг 5. Оформление

Оформление недвижимости на первичном и вторичном рынке отличаются длительностью, первым взносом, набором документов и сроком, в течение которого можно заселяться. Разобрали ниже этапы проведения каждого из типа сделки. 

Оформление недвижимости на первичном рынке

Бумажную регистрацию сделок с недвижимостью на первичном рынке России отменили в 2016 году, поэтому все этапы проходят онлайн — это удобно, если вы покупаете объект из другого города для инвестиций или переезда. 

5 этапов покупки объекта на первичном рынке Москвы:

1. Выбор квартиры. Найти объект можно самостоятельно на сайтах-агрегаторах Циан, Домклик, Авито или Яндекс недвижимость. Или обратиться к эксперту: аналитик Neginski найдет объект под вашу задачу и проведет показ квартиры по zoom или на личной встрече с застройщиком. В офисе девелопера можно посетить шоурум будущего проекта и задать вопросы напрямую представителю застройщика.

2. Внесение брони. Условия зависят от объекта: от 50 тыс ₽ до 5% от цены юнита.

3. Открытие эскроу-счета. Сделать это можно онлайн или в отделении банка в вашем городе. Этот счет защищает покупателя от недостроя — девелопер получит деньги только после вручения ключей.

4. Оплата. Для подписания договора используется электронная цифровая подпись (ЭПЦ). Затем осуществляется перевод первого взноса по рассрочке или всей суммы на эскроу-счет, из нее вычитается размер брони.

5. Регистрация в Росреестре. Занимает 1-5 дней. Свидетельство о праве собственности придет на электронную почту. Далее остается ждать ключи.

Оформление недвижимости на вторичном рынке

На вторичном рынке выше риски, поэтому при покупке готовой квартиры важно удостовериться в юридической чистоте объекта и договориться о прозрачной модели расчетов. 

4 этапа покупки недвижимости на вторичном рынке Москвы:

1. Внесение аванса или задатка. Сумма и ее форма обозначаются в предварительном договоре купли-продажи (ДКП). Там же указываются паспортные данные сторон, описание объекта недвижимости и его стоимость, сумма задатка или аванса, сроки заключения основного договора, условия возврата или удержания задатка.

2. Подписание договора. Всего три экземпляра: по одному для продавца и покупателя, третий — для Росреестра. Вместе с документом составляется акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние объекта недвижимости.

3. Оплата. Деньги уходят на номинальный счет, продавец получает их только после регистрации объекта покупателем.

4. Регистрация в Росреестре. Документ зафиксирует переход права собственности. Сроки регистрации составляют до 7 рабочих дней при подаче в Росреестр и до 9 рабочих дней при подаче через МФЦ. После подписываете акт приема-передачи и получаете ключи.

Об авторе и о компании

Статью подготовили эксперты Neginski — международного агентства недвижимости с командами в Москве, ОАЭ и на Пхукете. Сопровождаем клиентов на всех этапах: от анализа целей до подбора объекта, оформления документов и управления недвижимостью.

Работаем с 300+ застройщиками, узнаем о закрытых стартах первыми, находим редкие объекты и договариваемся о скидках. Более 30% клиентов возвращаются повторно. Подробнее о Neginski.

Юридический дисклеймер

Информация, представленная в статье, носит ознакомительный характер и не является индивидуальной юридической, инвестиционной или иммиграционной консультацией. Условия покупки недвижимости, рассрочки, ипотечного финансирования и сдачи в аренду недвижимости в Москве зависят от конкретного проекта, застройщика, банка, статуса объекта и индивидуального профиля покупателя.

Законодательство и регуляторные требования в России могут изменяться. Перед принятием решений рекомендуется получить персональную консультацию и проверить актуальные условия в Росреестре, у застройщика, банка или лицензированных консультантов.

Источники

Материал подготовлен на основе данных из открытых источников, аналитики Neginski и практического опыта команды.

Ссылки:

Как купить недвижимость в Москве для жизни и инвестиций | Neginski Real Estate

Премиальные и элитные новостройки Москвы в I квартале 2025- топ продаж

Цены на квартиры по районам и метро Москвы

В Москве оформили почти 98% договоров долевого участия с применением эскроу

Предложение студий в массовых новостройках Москвы упало в 3 раза за год

Как изменился рынок вторичного жилья в 2025-м: РБК Недвижимость

Лимит налогового вычета на покупку жилья может вырасти в четыре раза с 2027 года | Новости: ГАРАНТ.РУ

На сколько подорожает ваша квартира после открытия станций БКЛ?

Новая Москва стала первой по числу и доле сделок с жильем в 2025 году | РБК Недвижимость

Новая Москва стала лидером по числу и доле сделок в новостройках в январе | РБК Недвижимость