Инвестиции в недвижимость на Бали в 2025 году: особенности, районы, плюсы и минусы

Бали — популярное направление для международных инвестиций в Юго-Восточной Азии. Например, турпоток 6,3 млн гостей в год обеспечивает среднюю заполняемость аренды 80%, а доходность от краткосрочной аренды в сезон доходит до 15–17%.

В статье разберем особенности рынка недвижимости Бали, расскажем, в каких районах покупка наиболее выгодна и какие объекты дают большую доходность, а также рассмотрим главные плюсы и риски вложений в недвижимость на острове.

Почему инвесторы выбирают Бали

Инвесторы выбирают Бали как на надежное и доходное направление для вложений. Вот ключевые факторы, которые делают рынок недвижимости Бали особенно привлекательным.

Высокий туристический поток и стабильный спрос на аренду. В 2024 году Бали посетили 6,3 млн человек — это на 19% больше, чем в 2023-м. В 2025 году также ожидается большое количество туристов. Еще одно важное преимущество — отсутствие сезонности: благодаря теплому климату аренда востребована практически круглый год. 

Устойчивый рост цен на недвижимость. За последние пять лет цены увеличивались минимум на 10% в год. С 2021-го по 2024-й цена квадратного метра выросла на 51%, и в 2025-м тенденция продолжается. Особенно активны здесь русскоязычные покупатели, которые поддерживают рост спроса на жилую недвижимость.

Стабильная валюта страны. Индонезийская рупия показывает низкую волатильность. Всё это делает Бали одним из лидеров среди популярных направлений для инвестиций в недвижимость.

Что происходит на рынке недвижимости Бали

Интерес к острову со стороны туристов формирует спрос на краткосрочную аренду и предложение. По данным Airbtics, за период с июля 2023-го по май 2024 года количество активных объявлений на Airbnb выросло на 24,6% и достигло 33 010 объектов.​ При этом заполняемость объектов остается высокой — в среднем 80% в год. В пиковые месяцы в популярных туристических районах этот показатель может достигать 90%.

График показывает распределение объектов аренды на Бали по уровню заполняемости. Из 38 898 активных объявлений больше всего — в категории 90–100%, что говорит о высоком спросе. Также много объектов с загрузкой 70–90%. Это подтверждает высокую занятость и стабильную доходность от аренды

Кто чаще всего снимает жилье на Бали

По данным Центрального статистического агентства Индонезии, международный турпоток продолжает расти: в период с января по 29 декабря 2024 года Бали посетили 6,3 млн туристов. Эта цифра на 19% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

В основном жилье снимают иностранные туристы, которые приезжают на остров на длительный срок. Чаще всего это гости из стран СНГ, Европы, Австралии, Китая и Японии.

Для долгосрочной аренды популярностью пользуются виллы и апартаменты. Второй вариант чаще выбирают цифровые кочевники — фрилансеры и предприниматели, которые остаются на острове на месяцы или годы.

Какие виды недвижимости доступны инвесторам на Бали

На Бали доступны разные типы недвижимости для покупки — от отдельно стоящих вилл до гостиничных номеров. Варианты различаются по площади, цене, уровню сервиса и целевой аудитории. Рассмотрим основные из них. 

Виллы

Площадь: от 60 кв. м

Количество комнат: 1–3

Средняя стоимость: 3 300 $ за кв. м

Виллы — самый популярный выбор среди инвесторов. Такой формат особенно востребован у иностранцев с высоким уровнем дохода, которые ищут уединение и комфорт. Отлично подходит как для краткосрочной аренды, так и для личного проживания.

Есть три типа вилл:

• Стандартные — отдельно стоящие дома с просторными участками земли, бассейнами и садами. Идеальны для уединения.

• Дуплексы — двухуровневые дома, которые состоят из двух самостоятельных жилых единиц с собственными входами.

• Таунхаусы — многоквартирные здания с несколькими этажами, которые часто соединены с соседними домами общей стеной.

Апартаменты

Площадь: от 25 кв. м

Количество комнат: 1–4

Средняя стоимость: 3 500 $ за кв. м

Апартаменты — универсальный формат, который подходит для туристов, фрилансеров и экспатов. Особенно популярен в районах, где развита инфраструктура — например, Чангу и Убуд. Комплексы часто предлагают удобства вроде ресепшена, бассейна и коворкинга — это делает апартаменты привлекательными для аренды и дает стабильную загрузку.

Гостиничные номера

Площадь: от 28 кв. м

Количество комнат: 1–2

Средняя стоимость: 3 300 $ за кв. м

Гостиничные номера — формат, который рассчитан на краткосрочную аренду. Такие объекты часто создаются в партнерстве с известными отельными брендами и оснащены собственной инфраструктурой для отдыха и развлечений, а управляющая компания берет на себя организацию аренды и содержание объектов.

Что важно знать перед покупкой недвижимости на Бали

Покупка недвижимости на Бали требует внимания к деталям. Здесь есть особенности, о которых важно знать заранее: от формата владения до юридических ограничений. Вот ключевые моменты.

Иностранцы не могут оформить право собственности на землю. На острове используется лизхолд — долгосрочная аренда с разрешением построить здание и использовать в течение определенного срока. Эти юридические особенности важно учитывать. Подробнее про формы собственности на Бали.

На Бали часто практикуют поэтапный вывод объектов. На начальном этапе, который называется пресейл, цены на виллы и апартаменты самые низкие. К окончанию строительства они могут вырасти до 50%. Если хотите узнавать о пресейлах первыми, обращайтесь к нам. Мы получаем информацию напрямую от застройщиков и помогаем зайти на старте, пока цены еще низкие. Оформите заявку на сайте.

Многие проекты предлагают комплексные решения. Вместе с покупкой предоставляют готовую схему по выходу на арендный бизнес, которая также включает в себя управление недвижимостью. Такой вариант подходит тем, кто не хочет заниматься этими вопросами самостоятельно и предпочитает полностью делегировать управление, например, можно обратиться в отдел заботы Neginski.

Территория под застройку на острове ограничена. Не все земли пригодны для строительства. Также действует ограничение высоты зданий — строения не могут превышать 15 метров. На участках у моря, где проходит береговая линия, должны соблюдаться строгие правила застройки, чтобы сохранить природную среду.

Можно ли купить недвижимость удаленно и в рассрочку

Купить недвижимость на Бали можно полностью удаленно. Для оформления сделки понадобится загранпаспорт. Приезжать на остров необязательно — все документы можно подписать дистанционно через оформленную у нотариуса доверенность. Удаленная покупка особенно удобна для тех, кто живет за границей и хочет зафиксировать выгодную цену на этапе строительства.

Беспроцентная рассрочка тоже возможна — многие застройщики предлагают индивидуальные условия. Обычно покупатель вносит первый платеж, а оставшуюся сумму выплачивает частями в течение 12–24 месяцев.

Дополнительные расходы при покупке: налоги, комиссии, обслуживание

При покупке недвижимости на Бали важно также учитывать налоги и сборы. Инвестору нужно оплатить услуги нотариуса — около 1%, а если сдавать объект в аренду, то еще и налог на доход от аренды: 10% при сдаче через управляющую компанию или 20% при самостоятельном управлении.

Есть также ежегодный налог на недвижимость — около 0,5%. Помимо того, к затратам добавляются операционные расходы: коммунальные платежи, обслуживание и ремонт. Иногда управляющая компания может включить эти расходы в стоимость своих услуг, что упрощает управление объектом.

Риски, о которых стоит знать при покупке недвижимости на Бали

На острове важно смотреть не только на расположение и цену объекта, но и на качество строительства. Из-за высокой влажности, сейсмоактивности и близости к океану технические требования к жилью здесь выше, чем в большинстве других стран. Без хорошей гидроизоляции и продуманной конструкции здание быстро теряет внешний вид, а затраты на обслуживание растут.

Покупка объекта плохого качества может привести к дополнительным расходам. Чтобы этого избежать, стоит тщательно подходить к выбору девелопера: проверять его опыт, портфель и реализованные проекты. Дополнительно нужно уточнять, есть ли страхование и какие инженерные решения заложены в проекте.

Также на рынке растет конкуренция: появляется больше объектов, увеличиваются ожидания арендаторов, становится сложнее удерживать высокую заполняемость. При самостоятельном управлении это создает нагрузку — особенно с учетом культурных различий, языка и местной специфики. Важно быстро отвечать гостям, следить за уборкой и состоянием жилья. Оптимальное решение в таком случае — управляющая компания, которая берет на себя все операционные процессы.

Самые популярные районы для инвестиций на Бали

Для инвестиций особенно востребованы районы, где хорошо развита инфраструктура и есть стабильный туристический спрос. Среди них лидирует Чангу — туда чаще всего приезжают туристы и цифровые кочевники. 

Район Букит, который включает Нуса-Дуа и Улувату, также привлекает туристов роскошными курортами и видами на океан. Популярностью пользуются Сесех и Убуд — в них активно развиваются управляемые резиденции. Рассмотрим каждый из этих районов подробнее.

Чангу

Заполняемость — до 90% в сезон

Аренда — 150 $ в сутки

Средняя стоимость — 300 000–350 000 $

Чангу — главный центр активности на Бали, куда приезжают в основном цифровые кочевники, предприниматели и молодые пары. В районе много пляжей, клубов и кафе.

Примеры инвестиционных объектов в Чангу

Переренан

Заполняемость — до 90% в сезон

Аренда — 120–150 $ в сутки

Средняя стоимость — 300 000–350 000 $

Переренан сохраняет аутентичный дух Бали и подходит тем, кто ценит спокойствие. Нетронутые пляжи, черный песок и серфинг привлекают много туристов. Внутри района можно найти рисовые террасы и уютные кафе.

Примеры инвестиционных объектов в Переренане

Убуд

Заполняемость — до 90% в сезон

Аренда — 100–120 $ в сутки

Средняя стоимость — 300 000–350 000 $ 

Убуд — это духовное сердце Бали и признанный культурный центр острова. Город расположен среди рисовых террас и ущелий вдали от пляжей. Здесь активно покупают недвижимость туристы и семьи с детьми, которые ценят тишину и развитую инфраструктуру.

Примеры инвестиционных объектов в Убуде

Букит (Улувату, Нуса-Дуа, Джимбаран)

Заполняемость — 65%

Аренда — 120–150 $ в сутки

Средняя стоимость — 250 000–300 000 $

На полуострове Букит развит премиум-сегмент недвижимости Бали. В его районах — красивые пляжи, развитая туристическая инфраструктура и роскошные курорты. Они привлекают туристов, которые предпочитают семейный отдых.

Примеры инвестиционных объектов в Буките

Санур

Заполняемость — 75%

Аренда — 80–100 $ в сутки

Средняя стоимость — 200 000–250 000 $ 

Санур — район для тех, кто ценит спокойный отдых и комфорт. Его предпочитают семьи с детьми и пожилые туристы для длительного пребывания на острове. Здесь цены на жилье и еду ниже по сравнению с другими районами, а пляжи спокойнее, хотя менее оборудованы.

Примеры инвестиционных объектов в Сануре

Как выбрать проект для инвестирования

Чтобы недвижимость на Бали приносила доход 13–15% в год от аренды, важно выбирать проект не только по картинке, но и по ключевым параметрам. Вот на что стоит обратить внимание.

Локация. Объект должен находиться в районе с высоким спросом и развитой или развивающейся инфраструктурой. Также важна близость к пляжу, кафе, магазинам и точкам притяжения.

Инфраструктура комплекса. Современные арендаторы ожидают больше, чем просто жилье. Хороший комплекс — это бассейн, зона спа, коворкинг, ресторан, ресепшен. Отельный сервис повышает цену аренды и заполняемость.

Комплектация объекта. Вилла или апартаменты должны быть готовы к сдаче: мебель, техника, кондиционеры, кухонное оборудование и желательно система «Умный дом». Это позволит начать зарабатывать с первого дня.

Правильный выбор объекта напрямую влияет на будущую доходность, скорость выхода на окупаемость и ликвидность недвижимости, поэтому нужен тщательный анализ проекта. Наши аналитики готовы сделать это за вас — просто заполните форму, и мы подберем подходящие варианты под ваш запрос.