Кирилл Копиев
Руководитель отдела аналитики
Чаще всего инвесторы покупают квартиру, чтобы получить прибыль от перепродажи либо создать пассивный доход от сдачи в аренду. Рынок московской недвижимости растет: за 2024 год квартиры премиум-класса подорожали на 33,8%, а элитное жилье — на 22%. Расскажем, какие стратегии выбирают инвесторы, где лучше присматривать вариант и как обезопасить себя на всех этапах сделки.
Покупка недвижимости считается одним из классических способов инвестирования, как, например, вклады и акции. Но важно тщательно выбирать не только объект, но и локацию. Если пока не готовы покупать квартиру за границей, можно рассмотреть варианты в Москве по нескольким причинам:
Стабильность рынка. Несмотря на санкции и колебания курса валют, рынок растет. Например, в 2024 году стоимость квадратного метра жилья в новостройках бизнес-класса увеличилась в среднем на 11%, в премиум-сегменте — на 19,8%, на элитное жилье — 11,7%, а в делюкс-сегменте — на 20,4%. При этом спрос на объекты также стабильно растет.
Рост цен на недвижимость. За 2024 год средняя стоимость квадратного метра в новостройках премиум-класса увеличилась на 33,8%. С учетом того, что инфляция по итогам 2024 года составила 9,52%, недвижимость в Москве остается ликвидным активом.
Район | Округ | Средняя цена 1 кв. м в марте 2025 года, тыс. ₽ | Средняя цена 1 кв. м в апреле 2025 года, тыс. ₽ | Динамика |
---|---|---|---|---|
Проспект Вернадского |
ЗАО |
400,8 |
810,7 |
+102,3% |
Измайлово |
ВАО |
262,2 |
305 |
+16,4% |
Красносельский |
ЦАО |
1 010,1 |
1 163,2 |
+14,1% |
Южное Медведково |
СВАО |
318,9 |
361,6 |
+13,4% |
Косино-Ухтомский |
ВАО |
247,9 |
279,4 |
+12,7% |
Ховрино |
САО |
230,8 |
258,9 |
+12,2% |
Чертаново Центральное |
ЮАО |
403,1 |
445,1 |
+10,4% |
Ломоносовский |
ЮЗАО |
497 |
535,8 |
+7,8% |
Тверской |
ЦАО |
2 682,9 |
2 878,2 |
+7,3% |
Кунцево |
ЗАО |
492 |
523,4 |
+6,4% |
В этих районах цены на новостройки существенно выросли за месяц
Район | Цена 1 кв.м элитного жилья в 1 квартале 2025 года, тыс. руб. | Динамика за год, % |
---|---|---|
Арбат |
2 707 |
+100% |
Дорогомилово |
1 401 |
+35% |
Тверской |
3 171 |
+34% |
Красносельский |
2 904 |
+27% |
Пресненский |
1 432 |
+24% |
Филевский Парк |
754 |
+24% |
Хамовники |
3 149 |
+19% |
Даниловский |
974 |
+18% |
Раменки |
1 382 |
+17% |
Якиманка |
2 675 |
+17% |
А здесь видно динамику за год
Только Южный округ показывает небольшой спад, в Северном и Северо-Восточном цены стабильные. Цены в остальных округах выросли даже в пределах месяца.
Высокая ликвидность. Такие объекты располагаются в Центральном, Западном, Юго-Западном и Северо-Западном районах Москвы. Как правило, здесь находятся жилые комплексы бизнес-, премиум-, элит- и делюкс-класса. Преимущества инвестиций в этих районах состоит в том, что благодаря высокому уровню комфорта и исторической ценности недвижимость будет ликвидна даже через многие годы.
Высокий спрос на аренду. В 2024 году долгосрочная аренда была максимально востребована, в конце лета спрос вырос на 33% относительно 2023 года. В I квартале 2025 года популярность аренды увеличилась на 45% относительно I квартала 2024 года. Это влияет на стоимость квартир — снижения цен пока не ожидается.
Продуманные проекты. Недвижимость бизнес-класса и выше обычно находится недалеко от метро и транспортных развязок; поблизости есть школы, детские сады, магазины, салоны красоты и фитнес-центры. В некоторых проектах все сервисы для жильцов расположены внутри комплекса, поэтому покидать его можно только для работы. Такие объекты с большей вероятностью быстро найдут своего покупателя или арендатора на рынке Москвы.
Инвестиционные стратегии стоит выбирать в зависимости от возможностей, целей — защиты капитала или заработке на недвижимости, — а также доходности, которую вы планируете получить. Существует четыре базовые стратегии.
Доходность. До 12% годовых в зависимости от класса жилья.
Суть. Чем раньше вы покупаете недвижимость, тем ниже будет цена. Кроме сниженной стоимости, застройщики дополнительно мотивируют инвесторов. Например, предлагают льготные ипотечные кредиты, беспроцентную рассрочку, скидки для тех, кто оплачивает жилье из собственных накоплений. Поэтому есть шанс получить максимально выгодные условия.
Кирилл Копиев
Руководитель отдела продаж
«Мы сотрудничаем с застройщиками и часто первыми узнаем о старте продаж — еще до официального анонса. Это дает возможность нашим клиентам выбрать лучшие лоты по максимально низким ценам»
Кирилл Копиев
Руководитель отдела продаж
Выгода. К моменту, когда дом будет готов, квартира вырастет в цене. Например, средняя стоимость квартир бизнес-класса растет на 1–1,5% в месяц во время стройки. Но стоит учитывать, что на рост стоимости влияют много факторов — они будут отличаться в зависимости от объекта.
Доходность. 4–11% годовых в зависимости от вида недвижимости.
Суть. Инвестор покупает недвижимость, чтобы сдавать на долгий срок или посуточно. Варианты зависят от типа объекта:
Жилая недвижимость. Однушки, двушки или трешки обычно сдают целиком на несколько месяцев или дней. Многокомнатные квартиры можно предлагать по комнатам — такой вариант популярен у молодых людей и студентов. Кроме того, из больших квартир часто делают апартаменты небольшой площади и сдают разным жильцам.
Загородная недвижимость. Коттеджи и таунхаусы чаще всего арендуют для отдыха на выходные или на время отпуска. Но долгосрочная аренда в этом сегменте тоже есть — для семей с детьми и животными.
Коммерческая недвижимость. Нежилые помещения можно сдавать крупному и малому бизнесу, самозанятым физлицам или оборудовать мини-отель и привлекать постояльцев — гостей города.
Инвестору необязательно заниматься покупкой, ремонтом и сдачей в аренду самостоятельно. Эту работу можно доверить отделу заботы, который возьмет на себя оформление документов, согласование и другие хлопоты.
Выгода. Стоимость аренды в Москве постоянно растет — только в 2024 году средняя цена съемной квартиры повысилась на 26%. В бизнес-классе она может быть сопоставима с ипотечным платежом, поэтому арендатор может гасить ипотеку за инвестора. Жилая недвижимость окупится в среднем за 17 лет, а коммерческая — за 10 лет.
Доходность. Около 20% годовых в зависимости от исходных условий.
Суть. Инвестор выбирает вторичную недвижимость в перспективном районе, при этом состояние квартиры обычно не имеет значения. Иногда в приоритете старый ремонт или его отсутствие — тогда продавец ставит самую низкую цену, и инвестор получает больше прибыли.
В купленной квартире делают быстрый ремонт: бюджетно, но так, чтобы хорошо смотрелось. Это называется «флиппинг» от слова to flip — «быстро менять». В таких проектах делают новую проводку и перепланировку, чтобы жильцам было комфортно и безопасно. Дизайн-проект разрабатывают самостоятельно; мебель, текстиль и декор покупают на маркетплейсах.
Выгода. После ремонта квартира стоит на порядок дороже, что позволяет отбить инвестиции на покупку, стройматериалы и обстановку. При этом на цену влияет не только состояние жилья, но и окружение: подъезд, район, транспортная доступность. Всё это нужно учитывать во время подбора варианта для инвестиций в недвижимость.
Инвестор может вложить деньги в разные виды объектов. Выбор зависит от цели: перепродать, сдать в аренду частному лицу или бизнесу на долгий срок или посуточно. Разберемся, какие объекты подойдут для разных стратегий:
Жилая недвижимость — новостройки и квартиры на вторичном рынке. Как правило, такие объекты обладают высокой ликвидностью, особенно если находятся в развитом районе. Если в новостройке качественный ремонт от застройщика, достаточно вложиться в меблировку и декор. Вторичное жилье требует дополнительных инвестиций: на косметический или капитальный ремонт.
Загородная недвижимость — коттеджи, таунхаусы, участки под индивидуальное строительство. Ликвидность объекта зависит от района расположения. Чем ближе к городу и чем более развит район, тем она выше. Если инвестируете в участок, важно подготовиться к серьезным вложениям на стройку и проведение коммуникаций.
Коммерческая недвижимость — офисы, апартаменты, бизнес-центры. Как правило, находятся в центральных районах, поэтому обладают высокой ликвидностью. Затраты на подготовку могут быть ниже, чем у жилой недвижимости, но есть вероятность, что придется дольше искать арендаторов.
Выбор объекта зависит от целей инвестора. Их может быть три: сохранить капитал, заработать на перепродаже или получать пассивный доход. Каждую из целей можно достичь разными способами. Вот несколько примеров.
Цель | Сохранить капитал | Заработать на перепродаже | Получать пассивный доход |
---|---|---|---|
Способ |
Купить новостройку в жилом комплексе на этапе котлована в перспективной локации и продать через несколько лет. Доходность может составить от 12% |
Купить недвижимость любого типа в перспективном районе по низкой цене, привести в порядок и продать через несколько месяцев. Доходность может составить от 20% |
Купить недвижимость любого типа в перспективном районе и сдавать в аренду частному лицу или компании. Доходность может составить 11% у офиса и 4–6% у квартиры |
Ксения обратилась в Neginski, чтобы купить квартиру в ипотеку. Банк одобрил кредит в ЖК «Роттердам» с субсидией и увеличенным лимитом на 36,1 млн рублей. Но в день сделки сообщили, что за пониженную ставку надо доплатить 2,5%. Аналитик Neginski договорился с застройщиком напрямую и получил скидку, равную сумме доплаты. В итоге клиентка сэкономила 902 500 рублей.
Стоимость жилья не снизится. По прогнозу Neginski, цена за м², наоборот, вырастет минимум на 7%. Факторами станут высокие ставки по рыночной ипотеке, инфляция и ослабление рубля.
Рассрочка и льготные кредиты останутся востребованными. Они станут альтернативой рыночной ипотеке, которая остается недоступной. Условия сейчас такие, что для покупки недвижимости за 16 млн рублей доход должен быть не менее 400 000 рублей в месяц. А за 10 лет заемщик выплатит банку стоимость двух таких квартир.
Бывшие промзоны продолжат развиваться. Закон о комплексном развитии территорий (КРТ) продолжит превращать заброшенные районы в перспективные локации. Инвестиции в Москву позволяют строить жилье и развивать инфраструктуру, которая понадобится новым жильцам и арендаторам.
Застройщики будут технологичнее. При высокой конкуренции увеличится спрос на жилье с развитой внутренней инфраструктурой, необычными архитектурными и дизайнерскими решениями. Это может дать дополнительный стимул для инвестиций в недвижимость.
Покупать недвижимость рискованно, поэтому важно обеспечить юридическую чистоту сделки. Вот что нужно обязательно проверить при покупке вторичной недвижимости:
Единый государственный реестр недвижимости. Сведения из ЕГРН помогают уточнить площадь объекта, этаж и статус. А еще — узнать, как часто квартиру перепродавали, и убедиться, что продавец владеет правом на недвижимость. Если этого не сделать, велика вероятность попасть на мошенников. Запросить выписку можно бесплатно на сайте Росреестра или через Госуслуги.
Долги и обременения. Информация поможет убедиться, что квартира не в ипотеке, не в залоге и не под арестом, а также что нет просроченных платежей по ЖКХ. Без этих документов сделку могут оспорить или новому собственнику придется гасить чужие долги. Запросить сведения об обременениях можно в Росреестре, а также обратиться в управляющую компанию.
Незаконные перепланировки. Техпаспорт поможет понять, менял ли собственник конфигурацию помещений и согласовал ли это с Бюро технической инвентаризации. Если нет, банк может не выдать ипотеку на покупку такого жилья, а еще велика вероятность, что придется вернуть всё как было. Заказать техпаспорт можно на сайте МосгорБТИ.
Право собственности. Документы подтвердят, что продавец имеет право распоряжаться квартирой. Также вы сможете проверить, как квартира оказалась в собственности — это повлияет на налоги и риски, что сделку оспорят. Запросите у продавца свидетельство о праве собственности и договор основания. Если квартира была куплена в браке, понадобится согласие мужа или жены на продажу.
С покупкой объектов на первичном рынке немного проще — нужно проверить самого застройщика. Запросите свидетельство о регистрации юридического лица, разрешение на строительство объекта и проектную декларацию. А еще поищите сроки реализации предыдущих проектов и отзывы покупателей — это поможет понять, стоит ли ждать задержек и какие сложности могут возникнуть при приемке квартиры.
Все эти документы можно запросить и провести проверку квартиры самостоятельно. Если есть сомнения, лучше обратиться за помощью к специалистам — они помогут убедиться, что всё точно в порядке.
Выбор объекта. Перед покупкой квартиры определите цели, которых вы хотите добиться с помощью инвестиций, подумайте над стратегией. Возможно, вы хотите заработать на перепродаже или получать пассивный доход. После этого можно определять бюджет, выбирать район и тип недвижимости. Важно обращать внимание не только на состояние квартиры, но и на окружение. Например, подъезд без ремонта или удаленность от метро будут влиять на стоимость не меньше, чем старая проводка.
Проверка объекта. Соберите документы: выписку из ЕГРН, справки из Росреестра и БТИ, копии лицевого счета от управляющей компании. Анализ сведений поможет убедиться, что вы не столкнетесь с долгами, незаконными перепланировками, обременениями и другими проблемами.
Внесение аванса или задатка. Небольшая сумма позволяет закрепить за собой объект, пока вы принимаете решение и готовите документы. Аванс можно вернуть, если сделка сорвется, а задаток останется у продавца. Но если продавец передумал продавать жилье, он обязан возместить всё, что вы уже успели потратить на подготовку к сделке.
Составление договора купли-продажи. В нём указывают паспортные данные сторон, характеристики объекта, стоимость, порядок расчетов и другие условия. Лучше составить договор с юристом — это поможет избежать ошибок и срыва сделки.
Регистрация права собственности. После того как подписали договор, нужно уведомить Росреестр о том, что собственник теперь вы. Это можно сделать лично или онлайн. Понадобится паспорт, договор купли-продажи и заявления: о регистрации перехода права собственности и о регистрации права собственности. Если брали ипотеку, нужно будет предоставить все ипотечные документы. Чтобы право зарегистрировали, нужно оплатить госпошлину.
Расчеты. Можно воспользоваться банковской ячейкой, аккредитивом или рассчитаться у нотариуса. Первые два используются, если покупаете жилье за наличные, второй — при безналичном расчете.
Получение ключей. Подпишите акт приема-передачи квартиры и убедитесь, что предыдущий собственник освободил жилье и передал вам все копии ключей. После этого нужно переоформить счета на свое имя и запросить копию лицевого счета в управляющей компании.
Кирилл Копиев
Руководитель отдела аналитики
«Недавно московский офис закрыл сделку по покупке семейной планировки в ЖК Sydney City. Рассказываю, как шел процесс.
Шаг 1. Формирование запроса. После получения заявки аналитик выслал небольшую анкету с вопросами. Собрали критерии подбора:
— Трехкомнатная квартира на западе или юго-западе Москвы.
— Стоимость до 37–40 млн рублей.
— Сдача в ближайший год.
— В районе должна быть инфраструктура для детей.
Шаг 2. Просмотр. Выслали индивидуальную подборку ЖК. Покупатель выбрал наиболее подходящие варианты, а аналитик организовал в них просмотр: презентация проекта в офисе девелопера, выбор планировки, прогулка по району.
Шаг 3. Подготовка договоров и оформление ипотеки. Выбрали квартиру за 37 млн рублей. После бронирования понравившегося лота застройщик подготовил документы и заказали электронно-цифровую подпись (ЭЦП). Параллельно с кредитным специалистом отправили в банк запрос на одобрение ипотечного займа на сумму 27 млн рублей.
Шаг 4. Закрытие сделки. В день подписания кредитного договора перечислили первый взнос на специальный счет (СБР), который позволил безопасно провести сделку. В срок до трех дней покупатель удаленно подписал ДДУ с застройщиком с помощью ЭЦП.
Шаг 5. Регистрация в Росреестре. Полный пакет документов отправили на проверку в Росреестр. Эта процедура занимает до пяти дней. После покупателю приходит электронный архив с документами, и остается ждать приглашения на получение ключей»
Кирилл Копиев
Руководитель отдела аналитики
Инвестиции в столичную недвижимость остаются привлекательными. Главные причины — стабильность рынка, высокая ликвидность объектов и ежегодный рост цен.
Инвесторы обычно выбирают между жилой, загородной и коммерческой недвижимостью. Все эти объекты можно перепродавать или сдавать в долгосрочную или краткосрочную аренду.
Базовых стратегий для инвестирования четыре: покупка новостройки на этапе котлована, покупка для сдачи в аренду, покупка для ремонта и перепродажи, срочный выкуп квартир. Выбор стратегии зависит от целей инвестора.
В ближайший год стоимость недвижимости на московском рынке продолжит расти, а основными способами покупки останутся рассрочки и льготные кредиты.
Перед покупкой объекта важно проверить юридическую чистоту и правильно подготовиться. Чтобы избежать ошибок и обмана на любом этапе, разумно привлечь профессионалов — юристов или агентство недвижимости.
Наиболее ликвидные объекты находятся в Центральном, Западном, Юго- и Северо-Западных районах столицы. Цены здесь стабильно растут: за I квартал 2025 года стоимость за м² в новостройках бизнес-класса выросла на 6%, а в премиум-сегменте — на 7,4%. Недвижимость будет недалеко от метро, кроме того, поблизости окажется всё, что нужно для комфортной жизни.
В 2024 году инвестиции в недвижимость в Москве были прибыльными, потому что цены росли: бизнес-сегмент на 11%, премиум-класс на 19,8%, элитные проекты на 11,7%, делюкс-сегмент на 20,4%. По прогнозам, рост цен не остановится и может составить до 7% за м².
При выборе стратегии важно отталкиваться от своих целей и задач. Например, если вы хотите быстро заработать, можно рассмотреть флиппинг. Если планируете получать стабильный пассивный доход, лучше искать объект для сдачи в долгосрочную аренду.
Однокомнатные квартиры чаще всего пользуются повышенным спросом, вне зависимости от того, вторичное это жилье или новостройка. Рядом с деловыми центрами квартиры снимают охотнее, поэтому можно присмотреться к объектам в Замоскворечье, Пресненском и Бутырском районах.