Как выбрать недвижимость в Дубае, чтобы получать доходность 6–12% годовых

ОАЭ стали самой привлекательной страной для покупки недвижимости среди россиян в 2024 году, по данным международной консалтинговой компании NF Group. 

Объем сделок с жилой недвижимостью составил 142,2 млрд долларов — это на 36% больше, чем в 2023 году. Средняя стоимость квартиры в 2025 году составляет около 1 250 000 AED, или 340 000 $. 

Высокий уровень жизни, политический нейтралитет и доступная резидентская виза делают город особенно привлекательным для иностранцев. Рассказываем, как устроен рынок недвижимости Дубая, какие районы перспективны и как заработать до 35% на перепродаже строящихся объектов.

5 причин купить недвижимость в Дубае в 2025 году

По данным Dubai Land Department, в 2022–2024 годах доля иностранных покупателей на рынке недвижимости Дубая составляла около 40–45% от общего числа сделок. Привлекательность этого направления для иностранных инвесторов объясняется сразу несколькими факторами. Разберем основные из них.

1. Стабильный рост рынка. Рынок недвижимости Дубая продолжает развиваться — за 2024 год продавцы и покупатели заключили 181 000 сделок на общую сумму 142,2 млрд долларов. Средняя цена за 1 м² составила 410 $, что на 12% выше по сравнению с 2023 годом.

Рост сохраняется и в 2025 году — за первое полугодие объем продаж составил около 100 000 сделок, что примерно на 20% больше по сравнению с тем же периодом 2024 года. Это видно на графике ниже — активность на рынке остается высокой, особенно во втором квартале.

2. Активное развитие инфраструктуры по генеральному плану. Для инвесторов важно понимать, как будет развиваться город в ближайшие годы. Генеральный план Дубая до 2040 года задает долгосрочные ориентиры — определяет, где появятся новые районы, как будут модернизироваться существующие и каким образом улучшится транспортная инфраструктура. Это позволяет выбрать недвижимость в развивающихся локациях.

В рамках генерального плана в Дубае уже строят новый терминал в аэропорту Аль Мактум, который будет принимать до 260 млн пассажиров в год. Также запланировано строительство новой ветки метро — «Голубой линии», которая свяжет районы Al Jaddaf и Dubai Creek Harbour. В 2025 году в этих районах строят крупные жилые проекты, а запуск метро усилит спрос со стороны арендаторов и покупателей.

3. Высокий спрос на аренду. Число жителей Дубая за 10 лет почти удвоилось и достигло 3,8 млн человек. Город активно принимает новых резидентов: экспатов, релокантов, фрилансеров и квалифицированных специалистов. Иностранцы выбирают Дубай из-за безопасности, высокого уровня жизни и возможностей для трудоустройства. 

Цены на аренду за 2024 год выросли в среднем на 15,7%. Краткосрочная аренда набирает популярность — туристический поток за год вырос на 9%, а сезонности в стране нет. 

4. Государственный контроль сделок с недвижимостью. Инвесторы могут отслеживать каждый этап покупки благодаря регистрации объектов в Земельном департаменте Дубая — Dubai Land Department, или DLD. Это государственный орган, который регулирует рынок недвижимости в эмирате. 

DLD отслеживает деятельность застройщиков и обеспечивает правовую прозрачность сделок. Покупатели проверяют юридическую чистоту объекта еще до заключения договора.

5. Возможность получить резидентскую визу. Эксперты из консалтинговой компании Knight Frank, которая специализируется на недвижимости, связывают рост количества сделок с упрощенным способом получения виз. Инвесторам больше не нужно собирать большой пакет документов и получать разрешения — достаточно приобрести недвижимость стоимостью 750 000 AED, или 205 000 $.

Кто может приобрести недвижимость в Дубае и какие права дает покупка

Гражданин любой страны вправе купить недвижимость в Дубае без ограничений. Иностранцам доступны квартиры, апартаменты, виллы и коммерческая недвижимость. Чтобы приобрести объект, не нужно получать вид на жительство и платить налог на покупку. Также владелец недвижимости не платит налог на доход от аренды или прирост капитала. 

В Дубае доступны две формы владения недвижимостью — Freehold и Leasehold. От выбранного варианта зависят права на собственность, возможности перепланировки, сдачи в аренду и итоговая стоимость сделки. 

Freehold. Почти 100% сделок с участием иностранцев приходится именно на фрихолд. Он дает максимальные права — позволяет обладать объектом сколько угодно, перестраивать и делать перепланировку, сдавать в аренду, продавать объект и передавать его по наследству. В Дубае около 60 фрихолд-зон, включая самые престижные районы: Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Marina. 

Leasehold. Долгосрочная аренда до 99 лет доступна в основном гражданам государств-членов Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива. Главное преимущество leasehold — объекты стоят на 20–30% дешевле недвижимости в фрихолд-зонах. При этом права владельца ограничены: запрещено менять планировку и вносить конструктивные изменения.

Покупка недвижимости дает право получить резидентскую визу:

• На два года — при покупке недвижимости стоимостью от 205 000 $. Владелец может открыть банковский счет, оформить медицинскую страховку, получить водительские права и пользоваться упрощенной процедурой получения виз в шенгенскую зону и США. Обязательное условие — приезжать в ОАЭ минимум раз в полгода.

• На 10 лет — при покупке недвижимости стоимостью от 545 000 $. Такая виза называется «золотой» и дает больше свободы. Например, она снимает ограничения на пребывание в стране, позволяет получить визу для всей семьи и даже на домашний персонал: няню, водителя, домработницу.

Сколько стоит недвижимость в Дубае

Цены на недвижимость в Дубае начинаются от 175 000 $ за студию и доходят до 70 млн долларов за элитные виллы и пентхаусы. Стоимость м² зависит от района. В популярных туристических локациях, например Downtown Dubai и Palm Jumeirah, квартиры стоят в 3–4 раза дороже, чем в более удаленных от центра вроде Dubailand. Такой разрыв связан с уровнем инфраструктуры и спросом на аренду.

Студия — от 175 000 $. Компактные квартиры площадью от 28 до 50 м² без изолированной спальни. Особенно востребованы у молодых специалистов и инвесторов благодаря низкой цене и высокой доходности от аренды. Популярные локации: Jumeirah Village Circle, Dubai Marina, Business Bay.

Апартаменты — от 300 000 $. Квартиры площадью от 50 до 120 м² — самый востребованный формат жилья в Дубае. Чем больше квартира и ближе к центру или побережью, тем выше цена. Апартаменты с одной спальней выбирают для одного или пары. Популярные районы: Dubai Hills, Business Bay, JLT, Downtown Dubai, Dubai Marina, Town Square, Dubai Creek Harbour.

Таунхаус — от 750 000 $. Двухэтажный дом площадью от 150 м² с отдельным входом, террасой, парковкой и небольшим участком. Часто таунхаусы покупают семьи с детьми, которые хотят уехать из центра в более спокойные жилые районы. Востребованные локации: Dubai Hills, Damac Hills, Emaar South The Valley.

Вилла — от 1 млн долларов. Просторные дома площадью от 250 до 800 м² с собственным участком, бассейном, 3–6 спальнями и гостевыми зонами. Элитные виллы расположены в закрытых сообществах, с охраной и развитой инфраструктурой. Престижные районы: Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate, District One, Damac Hills.

Популярные районы Дубая для покупки недвижимости

Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в фрихолд-зонах. Большая часть новых проектов в ОАЭ строится именно там. В Дубае около 60 таких зон, в том числе в самых популярных районах.

Downtown Dubai — центр туризма, шопинга и премиального жилья

Downtown Dubai считается самым престижным районом города. Главные достопримечательности: Burj Khalifa, The Dubai Mall, поющие фонтаны и Dubai Opera. Также в этом районе расположены бутики Chanel, Cartier, Louis Vuitton и мишленовские рестораны Armani/Ristorante, Cé La Vi, Gaia, At.mosphere.

В районе регулярно проходят выставки, показы мод, арт-инсталляции, гастрономические фестивали. А апартаменты часто арендуют руководители международных компаний, селебрити, состоятельные туристы и диджитал-специалисты из Европы и США. 

Средняя цена апартаментов. Студия стоит от 381 000 $, апартаменты с одной спальней — от 544 000 $, люксовые апартаменты — от 1,6 млн долларов.

Dubai Marina — туристический район с оживленной набережной

Dubai Marina — популярная у туристов и экспатов прибрежная локация с яхтенной гаванью, набережной длиной около 7 км и развитой ночной жизнью. В этом районе расположены пляжные клубы, бары, торговые центры Marina Mall и The Beach at JBR, рестораны Pier 7, Cargo и The Maine Oyster Bar.

Район привлекает диджитал-кочевников, молодых специалистов и путешественников, которые хотят жить рядом с морем и инфраструктурой. В сезон здесь высокий спрос на краткосрочную аренду, особенно на жилье с видом на воду.

Средняя цена апартаментов. Студия — от 370 000 $, апартаменты с одной спальней — от 570 000 $. Видовые квартиры с выходом на набережную или яхт-клуб могут стоить до 8 200 $ за м².

Palm Jumeirah — виллы на первой линии у моря

Palm Jumeirah — искусственный остров в форме пальмы, один из самых узнаваемых районов Дубая. Здесь находятся отели Atlantis The Royal и FIVE Palm Jumeirah, виллы с частными пляжами и пентхаусы с панорамными видами. Район выбирают арабские шейхи, знаменитости, топ-менеджеры международных компаний.

На острове работают элитные рестораны — Nobu, WHITE Beach и KoKo Bay, есть частные пляжи, спа и премиальные фитнес-клубы.

Средняя цена апартаментов. Студия — от 815 000 $, двухкомнатные апартаменты — от 1,6 млн долларов. Виллы — от 3,3 млн долларов. 

Популярная недвижимость — виллы с собственным пляжем.

Business Bay — деловой центр рядом с Downtown

Business Bay — деловой и жилой район рядом с Downtown Dubai и с выходом к каналу Dubai Water Canal. В нем сосредоточены офисы международных компаний, банков и стартапов. В шаговой доступности — Burj Khalifa, Dubai Mall и Financial Centre. Район предпочитают молодые специалисты, владельцы бизнеса и арендаторы, которые работают в центре.

В Business Bay активно строят небоскребы бизнес-класса, апарт-комплексы и отельные резиденции. На набережной Dubai Water Canal расположены прогулочные зоны, рестораны и фитнес-клубы.

Средняя цена апартаментов. Студия — от 327 000 $, апартаменты с одной спальней — от 462 000 $.

Популярная недвижимость —студии и однокомнатные апартаменты.

DubaiLand — бюджетный район для семей

DubaiLand — самый крупный по площади район Дубая. Он включает тематические парки, жилые кластеры и торговые центры. Это спокойный и зеленый район, который предпочитают семьи с детьми. Район развивается постепенно, поэтому цены на недвижимость здесь остаются ниже, чем в более центральных локациях.

Средняя цена апартаментов. Студия — от 190 000 $, апартаменты с одной спальней — от 273 000 $. 

Популярная недвижимость — апартаменты разной конфигурации.

Dubai Islands — новые курортные локации на побережье

Dubai Islands — масштабный проект из пяти искусственных островов у северного побережья Дубая. Dubai Islands пока активно застраиваются, поэтому сейчас здесь можно купить недвижимость на этапе строительства. Район станет альтернативой Palm Jumeirah для тех, кто ищет новые локации у воды.

Средняя цена апартаментов. Студия — от 400 000 $, апартаменты с одной спальней — от 680 000 $.

Популярная недвижимость — апартаменты с видом на море.

Jumeirah Village Circle — доступное жилье в 20 минутах от центра

JVC — жилой район с круговой планировкой, расположенный в 20 минутах от Downtown и Dubai Marina. Особенно популярен у семей с детьми и арендаторов, которые ищут жилье подальше от туристического центра, но с развитой инфраструктурой. В районе работают школы, сады, фитнес-клубы и магазины. 

Средняя цена апартаментов. Студия — от 175 000 $, апартаменты с одной спальней — от 250 000 $.

Популярная недвижимость — студии и апартаменты с одной спальней.

Dubai Hills Estate — премиальный район рядом с гольф-полями

Dubai Hills Estate — закрытый жилой район с парками, полями для гольфа и элитными школами. Он находится между Downtown и Dubai Marina, в 15 минутах от каждого из них. Район ориентирован на семейную аудиторию, владельцев бизнеса и топ-менеджеров, которые ищут спокойное окружение вблизи делового центра. 

Средняя цена апартаментов. Студия — от 330 000 $. Апартаменты с одной спальней — от 490 000 $. Виллы стоят от 1,3 млн долларов.

Популярная недвижимость — виллы и апартаменты с видом на гольф-поля.

Какие объекты недвижимости подходят для инвесторов

Инвесторы в Дубае обычно выбирают между жилой и коммерческой недвижимостью. Жилая — это студии, апартаменты, виллы. Коммерческая — офисные помещения. Выбор зависит от стратегии: сдать, перепродать или использовать самому.

Квартиры в новостройках — для перепродажи

Квартиры в новостройках подходят тем, кто готов подождать 2–3 года и хочет заработать на росте цен. Например, стоимость 1 м² в районе Business Bay выросла с 5200 до 7500 $ за три года.

Иностранные покупатели выбирают проекты проверенных застройщиков, локации с драйверами роста и редкие планировки, например, квартиры с видом на парк, на высоких этажах или с уникальными характеристиками. Такой подход повышает шансы на быструю и выгодную перепродажу.

Обычно наибольший рост стоимости наблюдается за 6–12 месяцев до сдачи дома, когда спрос на готовое жилье повышается, а предложение на этапе строительства сокращается. Рост стоимости недвижимости в новостройках чаще всего связан с завершением ключевых этапов строительства или запуском новых объектов рядом: метро, парк, торговый центр.

Виллы у моря с обслуживанием — для краткосрочной аренды

Апарт-отели подходят тем, кто хочет получить до 12% прибыли от туризма. Например, у иностранных инвесторов популярны меблированные квартиры в Dubai Marina в 10 минутах от пляжа. Доходность таких апартаментов составляет от 8% годовых.

Число запросов на жилье более 1000 $ за ночь выросло на 73% с 2019 года, по данным AirDNA. Особенно растет спрос на премиальные и эксклюзивные виллы. 

Популярные локации для краткосрочной аренды: Palm Jumeirah, Dubai Marina и Downtown Dubai. Чтобы повысить доходность, предпочтение отдают объектам с управляющей компанией, которая имеет высокий рейтинг у арендаторов.

Квартиры с готовой инфраструктурой — для долгосрочной аренды

Квартиры с готовой инфраструктурой подходят тем, кто хочет стабильно получать 6,5–9% пассивного дохода в год. Цена аренды может варьироваться от 40 000 AED за студию до 2 млн дирхамов за виллу — в зависимости от района и класса жилья.

Районы JVC и JVT выбирают молодые специалисты и семейные пары за невысокую стоимость и близость к ключевым точкам города. Dubai Hills — семьи с детьми, благодаря школам, паркам и тихим кварталам рядом с центром города.

Недвижимость для долгосрочной аренды выбирают инвесторы, которые рассчитывают на регулярные поступления и не готовы активно участвовать в управлении.

Офисы — для стабильного коммерческого дохода

Офисы подходят для тех, кто хочет работать с владельцами бизнеса и зарабатывать в среднем 7–10% в год. В 2024 году спрос на офисные площади в Дубае достиг рекордных показателей за последние 10 лет. 

Эмират привлекает международные компании, технологические стартапы и финтех-бизнес благодаря низким налогам, развитой инфраструктуре и стабильной экономике.

Офисы для покупки особенно популярны в деловых районах, таких как DIFC, Downtown Dubai и Business Bay. Там уровень заполняемости достигает 95–97%, а рентабельность может доходить до 7–10% годовых.

Что важно учитывать при покупке недвижимости в Дубае

Инвесторы выбирают недвижимость для жизни в Дубае с расчетом на комфорт сегодня и ликвидность завтра. Популярный район, надежный застройщик и качественная инфраструктура помогают сохранить стоимость жилья и упрощают продажу, если планы изменятся. Ниже собрали основные критерии, которые стоит учитывать при покупке. 

Район. Самые ликвидные локации — центр, побережье и семейные районы с инфраструктурой. Для работы в деловом центре подходят Business Bay, Downtown Dubai или Jumeirah Lakes Towers. Для семей с детьми — Arabian Ranches, Dubai Hills Estate. Для активной жизни — Dubai Marina. Для уединения — Emirates Hills.

Кроме инфраструктуры важно учитывать доступность транспорта, школы международного уровня, близость бизнес-центров и аэропортов. Например, недвижимость в тихом районе Dubai Hills Estate ликвидна благодаря скорому открытию станции метро.

Застройщик. Если цель — объект на первичном рынке, важно проверить застройщика, потому что новые компании могут задерживать сдачу строящихся домов. Одни из самых надежных застройщиков на рынке Дубая — Emaar, Meraas, Ellington, Nakheel и Aldar. 

Некоторые проекты Meraas пользуются повышенным спросом — компания проводит лотереи на покупку отдельных объектов. Поэтому часть инвесторов приобретает такие квартиры по переуступке у тех, кто выиграл право покупки. 

Класс жилья. В квартирах комфорт-класса может быть простая отделка и минимальный набор удобств. Квартиры бизнес-класса — это улучшенная отделка, консьерж, подземный паркинг, благоустроенная территория с бассейном и тренажерным залом. В квартирах премиум-класса — дизайнерская отделка, круглосуточная охрана, может быть собственный бассейн или прямой выход в морю.

При этом класс жилья влияет и на будущие расходы. В премиальных комплексах сервисные сборы могут достигать 30–40 AED за м² в год, в комфорт-классе — около 10–18 AED за м². Но ликвидность комфорт и бизнес-сегментов выше, благодаря высокому спросу. Премиум-класс рассчитан на ограниченную аудиторию и продажи такого жилья занимают больше времени.

Планировка и площадь. Небольшие студии, как правило, имеют компактную кухню у входа. В однокомнатных апартаментах часто предусмотрены две ванные комнаты. В виллах спальни обычно располагаются на втором этаже, а первый занимает просторная зона с гостиной, кухней и подсобными помещениями. 

Количество санузлов и гардеробных повышает ценность жилья. Даже в небольших апартаментах с одной спальней востребована планировка с двумя ванными комнатами — основная и гостевая. Гардеробные и кладовые улучшают функциональность жилья. А недостаток мест хранения — частая причина отказа арендаторов и покупателей, что увеличивает срок экспозиции недвижимости на рынке.

Стадия готовности проекта. Если переезд не требует спешки, целесообразно рассматривать объекты на ранней стадии строительства — они могут быть дешевле готовых на 20–35%. Завершенные объекты чаще выбирают те, кто планирует переезд в течение ближайших 3–6 месяцев или не хочет ждать завершения строительства.

При покупке недвижимости на этапе строительства покупатель может оплатить не всю сумму сразу, а взять рассрочку. 10–20% уплачивается при бронировании, остальная сумма — по этапам строительства. Деньги перечисляются на специальный эскроу-счет, где они хранятся до завершения каждого этапа строительства — это защищает покупателя, если застройщик не выполнит свои обязательства.

Как купить недвижимость в Дубае

Покупка недвижимости в Дубае — это прозрачный процесс благодаря тому, что все сделки регистрируются в Земельном департаменте Дубая. В электронных реестрах можно посмотреть историю сделок, количество продаж для каждого проекта. 

С агентством Neginski сделка в среднем занимает 2–4 недели. Эксперты сопровождают клиента на всех этапах:

1. Выбор объекта и условий. Аналитики Neginski подбирают проекты и сопоставляют их с пожеланиями инвестора, а также предлагают разные способы покупки: полную оплату, рассрочку или ипотеку. Например, ипотеку может получить только резидент страны и только на готовый объект.

2. Проверка юридической чистоты. Для покупки жилья на первичном рынке специалисты проверят застройщика и убедятся в его репутации. Если выбран объект на вторичном рынке, юристы проверят, что собственник имеет право продавать жилье, на нем нет обременений и долгов.

3. Бронь объекта и оплата первоначального взноса. Инвестор выбирает из нескольких вариантов, которые соответствуют его запросам. Когда объект выбран, покупатель вносит сразу всю сумму или уплачивает 10–20%, если оформил рассрочку. Также ему необходимо уплатить регистрационный сбор — 2–4%.

4. Подписание договора. Сначала стороны подписывают предварительное соглашение, затем договор купли-продажи. Личное присутствие покупателя не обязательно, процедура проходит дистанционно по доверенности.

5. Регистрация права собственности. Сделка регистрируется в Земельном Департаменте. В течение 1–4 недель на почту приходит подтверждение. Инвестор уплачивает оставшуюся сумму и получает свидетельство собственности объекта.

Кроме стоимости недвижимости, инвестор уплачивает также земельную пошлину — 4% от стоимости недвижимости и комиссию за оформление сделки — 1300 $.

Сколько стоит содержать недвижимость в Дубае

Собственник недвижимости в Дубае не платит ежегодный налог на имущество и подоходный налог, если сдает квартиру в аренду. 

Регулярные платежи:

• содержание жилья — от 9 до 87 $ за м² в год;

• услуги управляющей компании для сдачи жилья в краткосрочную аренду — 15–20% от дохода в месяц;

• интернет, телевидение и телефон — 80–120 $ в месяц.

Платежи зависят от района — чем он более развитый и престижный, тем выше будут коммунальные и эксплуатационные расходы.

Расходы при продаже. Даже при продаже собственник не платит налог на прибыль — вне зависимости от срока владения. Но ему необходимо уплатить обязательные сборы:

• земельную пошлину — 4% от стоимости жилья;

• комиссию агенту — 2–4% от стоимости жилья, делится пополам между продавцом и покупателем;

• нотариальные сборы — около 2% от стоимости жилья.