Как получить резидентскую визу в Дубае за инвестиции в недвижимость в 2026 году

Главное в материале

В Дубае инвестор в недвижимость может оформить резидентство по одной из трех программ: 

• 2-летняя резидентская виза при покупке объекта от 750 000 AED (~205 000 $) ;

• Golden Visa на 10 лет при приобретении недвижимости от 2 000 000 AED (~545 000 $);

• Пенсионная виза на 5 лет при инвестициях от 1 000 000 AED (~272 000 $). 

При оформлении 2-летней визы выезд из ОАЭ более чем на 180 дней подряд может привести к аннулированию статуса. У Golden Visa и пенсионной визы таких ограничений нет.

Для подачи заявления на визу необходимо подготовить документы: Title Deed для готового объекта или Oqood для строящегося, договор купли-продажи SPA, а при ипотеке или рассрочке — подтверждение оплаченной суммы и отсутствие возражений со стороны банка или застройщика (NOC). Процесс включает регистрацию права собственности в Земельном департаменте Дубая (DLD), получение справки об отсутствии судимости, медосмотр и оформление Emirates ID после выдачи визы. 

В бюджете нужно учитывать не только стоимость объекта, но и сопутствующие расходы: оплата медосмотра, справки о несудимости, NOC, визовых сборов и карты Emirates ID. Визу не удастся получить, если на момент подачи не оплачена требуемая сумма при ипотеке/рассрочке или выбран объект, не подходящий под условия программы. 

Какие визы можно получить за инвестиции в недвижимость Дубая

Резидентская виза за инвестиции позволяет собственнику оформить Emirates ID — карту с вашими данными, которая считается главным документом, удостоверяющим личность в Дубае. Она необходима при длительном пребывании в эмирате.

Все виды виз позволяют:

• вести бизнес на территории страны;

• стать налоговым резидентом и не платить НДФЛ;

• открыть счет в местном или иностранном банке, брокерской компании или на криптобирже;

• взять ипотеку или кредит в ОАЭ;

• сделать медицинскую страховку;

• в упрощенном порядке подать заявку на визы США, Великобритании и стран Шенгенской зоны;

• арендовать жилье долгосрочно;

• получить водительские права и купить автомобиль.

Ниже разобрали 3 типа визы, которые может получить инвестор за вложения в недвижимость Дубая.

2-летняя резидентская виза

Оформляется на инвестора и, при необходимости, на его родственников. Владельцы 2-летней резидентской визы могут непрерывно находиться за пределами ОАЭ не более 180 дней, иначе она аннулируется.

Требования к объекту:

• только готовая жилая недвижимость;

• стоимость — от 750 000 AED (~205 000 $);

• при рассрочке или ипотеке 50% стоимости уже должно быть оплачено.

Golden Visa

Действует 10 лет, оформляется на инвестора, его родственников и домашний персонал. У собственника нет ограничений по пребыванию за пределами ОАЭ.

Требования к объекту:

• готовая или строящаяся жилая/коммерческая недвижимость;

• стоимость — от 2 000 000 AED (~545 000 $);

• при рассрочке или ипотеке 20% стоимости уже должно быть оплачено.

Пенсионная виза инвесторов

Выдается людям старше 55 лет по предъявлении доказательств, что они уже вышли на пенсию. Действует 5 лет, проживание в ОАЭ необязательно.

Требования к объекту:

• только готовая жилая недвижимость;

• стоимость — от 1 000 000 AED (~272 000 $);

• при рассрочке или ипотеке 50% стоимости уже должно быть оплачено.

Какие документы нужны для визы инвестора в Дубае

Набор документов зависит от типа визы, вида объекта (готовый или строящийся) и способа его оплаты (полная, рассрочка или ипотека). По опыту Neginski, задержки в оформлении чаще всего возникают из-за трех причин:

• неверно оформлена стоимость недвижимости в документе о праве собственности под ваш сценарий (Title Deed vs Oqood);

• нет корректного подтверждения оплаченной суммы при ипотеке или рассрочке;

• документ нужен на арабском языке, а собственник приносит на русском или английском.

В таблице ниже разобрали, какие документы потребуются для оформления резидентской визы.

Сколько стоит оформить визу резидента в Дубае

При покупке недвижимости в Дубае важно учитывать не только цену объекта, но и сопутствующие расходы на оформление визы. Ниже — ориентировочные затраты.

Расходы при оформлении визы в Дубае:

• Медицинский осмотр — 750 AED (205 $);

• Справка об отсутствии судимости — 220 AED (60 $);

• Сборы за оформление виз для супругов и детей — в среднем 7 000 AED (1 900 $);

• Сертификат NOC — 515–5 000 AED (140–1 360 $), зависит от условий застройщика или банка.

В зависимости от вида визы будут отличаться две статьи расходов: размер визового сбора и стоимость оформления Emirates ID.

Визовый сбор:

• За 2-летнюю резидентскую визу — 10 213 AED (2 780 $);

• За Golden Visa — 9 885 AED (2 692 $);

• За пенсионную визу — 2 230 AED (608 $).

Стоимость изготовления Emirates ID:

• На 2 года — 240 AED (66 $);

• На 5 лет — 550 AED (150 $);

• На 10 лет — 1070 AED (292 $).

Финальная сумма зависит от того, оформляете ли вы дополнительно визы на семью, каким способом оплачиваете недвижимость и какие услуги делегируете (перевод документов, нотариальные заверения, помощь с подачей заявления).

Шесть шагов к получению визы за покупку недвижимости в Дубае

Отдел заботы Neginski помогает получить визу резидента за инвестиции в недвижимость и собрать документы для открытия счета в ОАЭ. Аналитики сопровождают вас на протяжении всей сделки: от подбора объекта до передачи ключей.

Шаг 1. Покупка недвижимости

При оформлении визы на 2 года или 5 лет рекомендуем выбирать готовый объект или на последних этапах строительства, поскольку готовая недвижимость — это ключевой критерий для этого типа резидентства.

Объект можно оплатить полностью, в ипотеку или рассрочку. В последних двух случаях необходимо внести первый взнос в размере, установленном требованиями, и получить подтверждение от банка или застройщика.

При покупке строящегося объекта все средства будут перечислены на эскроу-счет застройщика. Регулятор недвижимости контролирует каждый проект и переводит средства траншами по мере готовности. Полную сумму девелопер получает только после сдачи комплекса, но справку об оплате можно запросить сразу после проведения платежа.

Шаг 2. Регистрация права собственности

Объект регистрируется в Земельном департаменте Дубая (DLD), после чего вам вручают Title Deed (если объект готов) или Oqood (если строящийся). Это официальный документ, подтверждающий право собственности.

Шаг 3. Подготовка документов

Сначала вы обращаетесь в Земельный департамент Дубая (DLD), предоставляете паспорт, документ о праве собственности и текущую визу (если есть). DLD выдает рекомендательное письмо — его нужно передать в Полицию Дубая, чтобы получить справку об отсутствии судимости.

Если цель резидентства — вести бизнес в ОАЭ, то на это же этапе предстоит оформить торговую лицензию в Экономическом департаменте Дубая (DED). 

После получения лицензии вы обращаетесь в Федеральный орган по вопросам личности и гражданства (ICP) или в Главное управление по делам резидентов и иностранцев (GDRFA) — лично или онлайн — и подаете заявку на резидентскую визу.

Шаг 4. Медосмотр

Обязательная часть оформления — Medical Fitness Test. В рамках проверки делают анализ крови и флюорографию. По результатам выдается заключение о состоянии здоровья.

Шаг 5. Получение визы и подача заявления на Emirates ID

После прохождения медосмотра и подачи заявления вы получаете резидентскую визу — с этого момента у вас появляется официальный статус резидента ОАЭ. Но для полноценной жизни в Дубае этого недостаточно: понадобится Emirates ID — удостоверение личности, без которого невозможно открыть счет в банке, оформить страховку, арендовать жилье или получить водительское удостоверение.

Чтобы оформить Emirates ID, нужно сначала получить визу в GDRFA, затем подать онлайн-заявку. Вас попросят предоставить паспорт, визу, медицинские документы и пройти биометрию (фото + отпечатки пальцев).

Шаг 6. Получение Emirates ID

Обычно Emirates ID готовится от нескольких рабочих дней до 1–2 недель после прохождения медосмотра и подачи документов. Сроки зависят от конкретной ситуации. Когда карта будет выпущена, вы получите SMS-уведомление и сможете забрать документ в ближайшем отделении Emirates Post.

Как продлевать визу в Дубае

Резидентская виза в ОАЭ выдается сроком на 2, 5 или 10 лет — в зависимости от типа. Чтобы продлить визу, нужно подтвердить, что вы по-прежнему соответствуете требованиям:

• владеете недвижимостью нужной стоимости;

• сохраняете доход (если он обязателен);

• не покидали страну дольше допустимого срока (например, не более 180 дней подряд — для 2-летней визы). 

Где продлевают:

• для Дубая часто используют каналы GDRFA и центры Amer;

• для других эмиратов — платформу ICP (Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security).

Заявление следует подавать за 1–2 месяца до окончания текущей визы. Необходимо будет снова предоставить документы, загранпаспорт, фото, пройти медосмотр и оплатить сборы.

Частые ошибки инвесторов при получении визы за недвижимость в Дубае

Ниже — ошибки, которые чаще всего либо не позволят получить визу, либо приведут к ее аннулированию уже после выдачи. В большинстве случаев проблему можно предотвратить, для этого нужно сверить требования выбранной визы с вашим сценарием покупки.

Игнорирование условий действия визы

Если держатель 2-летней визы инвестора находится за пределами ОАЭ дольше допустимого срока (как правило, более 180 дней подряд), визу могут аннулировать. Для Golden Visa и пенсионной визы это ограничение не применяется.

Как предотвратить:

Если инвестор планирует долгое время проводить вне ОАЭ, ему стоит рассмотреть тип резидентства без таких ограничений — например, Golden Visa. Аналитики Neginski помогают подобрать объект, соответствующий условиям нужной визы, с комфортным способом оплаты.

Продажа объекта без сохранения основания для визы

Виза привязана к конкретной недвижимости и подтвержденной сумме инвестиций. Если инвестор продает объект, по которому оформлял визу, и после сделки у него не остается недвижимости, которая соответствует условиям программы (по стоимости/статусу/оформлению), резидентство могут аннулировать.

К риску чаще всего приводят такие ситуации:

• инвестор продал единственный объект, который был основанием для визы, и не оформил новый объект под нужный порог до закрытия сделки;

• новый объект оформлен на супругу или родственника, а не на инвестора;

• при замене объекта документы по стоимости и выплатам по ипотеке или рассрочке не соответствуют действительности, и инвестор не можете подтвердить требуемую сумму инвестиций.

Как предотвратить:

Сначала следует купить и зарегистрировать новый объект, подходящий под условия визы, и только затем продавать предыдущий. Это позволяет сохранить законное основание для резидентства.

Недостаточный взнос по рассрочке или ипотеке при оформлении визы

Например, если объект куплен за 750 000 AED (~ 205 000 $) в рассрочку, а на момент подачи документов оплаченная сумма меньше этого порога, в визе будет отказано.

Как предотвратить:

• до подписания договора необходимо сверять не «порог стоимости объекта», а «порог оплаченной суммы на дату подачи»;

• если необходимый платеж не укладывается в удобные инвестору сроки, следует либо перенести подачу документов, либо рассмотреть другой объект или условия оплаты.

Выбор объекта, не соответствующего требованиям визы

Самый частый пример — попытка подать заявление на 2-летнюю визу по строящемуся объекту, который не проходит по критериям готовности. В оформлении откажут до момента, пока здание не будет полностью готово.

Как предотвратить:
Если стоит задача получить визу в кратчайшие сроки, безопаснее выбирать готовую недвижимость или объект на финальной стадии строительства.

Об авторе и о компании

Статью подготовили эксперты Neginski — международного агентства недвижимости с командами в ОАЭ, Москве и на Пхукете. Сопровождаем клиентов на всех этапах: от анализа целей и подбора проекта до сделки и управления недвижимостью.

Работаем с 300+ застройщиками, узнаем о закрытых стартах первыми, находим редкие объекты и договариваемся о скидках. Более 30% клиентов обращаются повторно. Подробнее о нас.

Юридический дисклеймер

Информация, представленная в статье, носит ознакомительный характер и не является индивидуальной юридической, инвестиционной или иммиграционной консультацией. Условия покупки недвижимости, рассрочки, ипотечного финансирования, сдачи в аренду и получения резидентских виз в ОАЭ зависят от конкретного проекта, застройщика, банка, статуса объекта и индивидуального профиля покупателя.

Законодательство и регуляторные требования ОАЭ могут изменяться. Перед принятием решений рекомендуется получить персональную консультацию и проверить актуальные условия в Земельном департаменте Дубая (DLD), у застройщика, банка или лицензированных консультантов.

Источники

Материал подготовлен на основе данных из открытых источников, аналитики Neginski и практического опыта команды.

Ссылки:

Investor Visa in Dubai | 10 Years Residence Visa for Property Owners | DLD Cube

Investor Visa in Dubai | 2 Years Residence Visa for Property Owners | DLD Cube

Apply for 5 Year Retirement Visa In UAE | Dubai 5 Years Dependent Visa

Law No. (8) of 2007 Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development in the Emirate of Dubai

Golden Residency - Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs & Port Security

Dubai Land Department - Investor Residence Application (Taskeen)