Сдача недвижимости в аренду на Пхукете в 2026 году нерезидентом: стратегии и нюансы
Недвижимость на Пхукете может приносить до 12% годовых при сдаче в аренду. Результат зависит от локации, условий застройщика, конкретного проекта и квартиры. В материале рассказываем об особенностях сдачи в аренду на Пхукете и как выбрать проект для достижения максимальной доходности.
Ежедневно на остров прибывает до 80 000 отдыхающих, турпоток выше в период новогодних праздников
Андрей Негинский
Руководитель команды, СEO Негински
Главное в материале
Сдавать недвижимость на Пхукете можно краткосрочно и долгосрочно, самостоятельно и через управляющую компанию. Доходность будет зависеть от выбранного формата сдачи и управления: в среднем от 5% до 12% годовых.
Под краткосрочную аренду больше подходят районы Патонг, Ката и Карон. Под долгосрочную — Раваи и Найхарн. Под обе стратегии подходят районы Бангтао, Камала и Сурин.
Для расчета чистой доходности инвестиций необходимо учесть дополнительные расходы при покупке и в ходе эксплуатации. В среднем инвестору необходимо заложить дополнительно 5–6% сверх цены объекта на оформление.
Стратегии сдачи недвижимости в аренду на Пхукете
На Пхукете выбор стратегии сдачи в аренду зависит от готовности инвестора к сезонности спроса. В высокий сезон остров получает заметно больший поток посетителей и более высокую выручку от туризма, поэтому краткосрочная аренда обычно показывает лучший валовый результат. В низкий сезон спрос на краткосрочную аренду падает. В этом случае у инвестора есть три пути:
продолжить сдавать краткосрочно, но учитывать вероятность простоя и падения доходности;
переехать на остров и пользоваться объектом самостоятельно до следующего высокого сезона;
перейти на долгосрочную аренду.
Ниже разобрали, какую доходность можно ожидать при разных моделях сдачи в аренду.
| Критерий/тип аренды | Краткосрочная аренда | Долгосрочная аренда | Смешанная стратегия (сдавать + жить самому) | Смешанная стратегия (сдавать посезонно) |
|---|---|---|---|---|
|
Доходность |
До 12% годовых |
5–8% годовых |
До 5% годовых |
До 12% годовых |
|
Особенности |
Возможны 3 способа сдачи в аренду: |
Контракт составляется обычно на 6-12 месяцев. Доходность не зависит от сезона, поскольку целевая аудитория — экспаты, а не туристы. |
Можно сдавать в высокий сезон (с ноября по май) и жить самому в низкий (с июня по октябрь). |
В высокий сезон (с ноября по май) сдавать краткосрочно, в низкий (с июня по октябрь) — долгосрочно. |
|
Недостатки |
Как правило, нельзя пользоваться объектом лично в высокий сезон. Это компенсируется высокой доходностью. |
Меньше возможностей личного использования — нужно ждать окончания контракта с арендаторами. Но такой формат обеспечивает максимальную стабильность и предсказуемость дохода. |
Доходность в два раза ниже, поскольку срок аренды в два раза меньше. Но если проживать в доме только 2–4 недели в год, то простой не скажется на прибыли. |
Требует больше вовлеченности от инвестора: первую половину года сдавать через управляющую компанию, а вторую — самостоятельно. Но долгосрочная аренда не требует постоянного нахождения на острове и контроля арендаторов. |
Особенности сдачи в аренду на Пхукете:
1. Нельзя сдавать квартиру краткосрочно самостоятельно. Аренда квартир на срок менее 30 дней приравнивается к гостиничной деятельности, поэтому ей могут заниматься только управляющие компании с соответствующей лицензией.
2. Программа гарантированной доходности действует только один договор. После его окончания доходность может упасть и будет зависеть от реальной рыночной ситуации. Но можно перейти на арендный пул — тогда доход также будет обеспечен вне зависимости от простоя квартиры, поскольку управляющая компания заполняет весь фонд равномерно.
Какие локации Пхукета подходят под сдачу недвижимости в аренду
Для краткосрочной аренды больше подходят районы с готовой курортной инфраструктурой и высоким спросом в сезон. Для долгосрочной — спокойные жилые локации с инфраструктурой для повседневной жизни и удобной транспортной доступностью.
| Критерий/локация | Бангтао, Сурин, Камала | Патонг, Ката, Карон | Раваи, Найхарн |
|---|---|---|---|
|
Тип спроса |
Краткосрочная и долгосрочная аренда с высокими чеками. |
Преимущественно краткосрочная аренда туристами. |
Преимущественно долгосрочная аренда у экспатов с семьями. |
|
Что важно при выборе проекта |
Приватность, видовые характеристики квартиры и близость к премиальной инфраструктуре: гольф-полям, ресторанам, СПА-комплексам, частным зонам отдыха. |
Близость к пляжу и клубам, наличие нескольких спальных мест или комнат в квартире. |
Просторные планировки, тихая локация, близость к магазинам, школам и быстрый выезд к дорогам. |
|
Стоимость недвижимости |
150–500 000 долларов США |
100–200 000 долларов США |
90–250 000 долларов США |
Подробнее о районах острова рассказали в статье: Какие районы Пхукета подходят для жизни и инвестиций.
Как сдавать недвижимость в аренду на Пхукете
От выбора способа управления арендой объекта зависит несколько показателей:
итоговая доходность;
формат дохода: пассивный или требующий внимания;
заполняемость объекта;
стабильность возврата капитала.
Существует 2 типа сдачи недвижимости в аренду на Пхукете:
1. Самостоятельно. Возможно только при долгосрочной аренде. Это лишает инвестора гибкости ценообразования, зато не нужно часто искать жильцов. При этом коммунальные услуги и мелкий ремонт оплачивает арендатор. Такой способ сдачи менее подвержен сезонности, поскольку экспаты редко меняют место жительства.
2. Через управляющую компанию. Имеет смысл преимущественно при краткосрочной аренде, но прежде следует запросить у УК лицензию на ведение отельной деятельности. В этом случае у инвестора почти нет возможности личного использования объектов, но доходность максимальная. В высокий сезон цена арендной платы может вырасти до 5 раз. Коммунальные услуги, как и оплата сервиса и работы управляющей компании, полностью на собственнике.
На острове уже сформирован рынок профессионального управления недвижимостью. Среди них — Kora brand (Кора брэнд), The Esquire (Эскуайер), Holy Cow Phuket (Холи Кау Пхукет), Mirasset Group (Мирассет Груп). У самых популярных на рынке застройщиков часто есть свои надежные управляющие компании: например, в проектах Laguna (Лагуна), Layan Green Park (Лаян Грин Парк), Botanica Hythe (Ботаника Хайт).
Сколько вы реально можете зарабатывать на аренде на Пхукете?
Посчитаем доходность именно под ваш бюджет и формат объекта с учётом сезонности, простоев и управления, а не только красивых цифр из презентаций
Налоги и регулярные платежи на недвижимость Пхукета
Расходы собственника на Пхукете делятся на регулярные и единоразовые. При покупке недвижимости стоит заложить дополнительно 5–6% на оформление. Размер остальных платежей будет зависеть от площади квартиры и размера дохода от сдачи в аренду.
| Сколько платится | Как часто платится | |
|---|---|---|
|
Земельная пошлина |
1,1% от стоимости недвижимости при покупке в долгосрочную аренды земли; |
Единожды при покупке. |
|
Налог на доход |
15% от суммы дохода |
Ежегодно. |
|
Налог на недвижимость |
0,3% от стоимости недвижимости |
Ежегодно. |
|
Коммунальные услуги |
45–140 долларов США, зависит от площади квартиры |
Ежемесячно. |
|
Регистрационный сбор |
5–6% от стоимости недвижимости, оплачивается 50/50 продавцом и покупателем |
Единожды при покупке. |
|
Амортизационный фонд |
16–31 долларов США за м² |
Единожды при получении ключей. |
|
Сервисный сбор |
До 3 долларов США за м² |
Раз в год авансом. |
|
Комиссия управляющей компании |
30–40% от суммы дохода |
Ежемесячно или ежегодно — по договоренности с управляющей компанией. |
|
Обновление интерьера |
В среднем 3 800 долларов США для 1-спальной квартиры |
Ежегодно или больше — в зависимости от частоты износа мебели. |
Доходность от сдачи в аренду недвижимости на Пхукете
Доходность аренды на Пхукете всегда привязана к туристическому потоку. Чем выше загрузка острова, тем проще поддерживать ставку аренды и сокращать простой.
По данным офиса Министерства торговли провинции Пхукет, в январе 2025 года остров принял 1 450 185 посетителей и получил более 58 миллионов тайских бат дохода от них. В мае показатели снизились до 916 тысяч посетителей и 34 миллионов бат, а в августе вновь выросли до 996 тысяч посетителей и 36+ миллионов бат.
Поэтому при расчете чистой доходности стоит учитывать волатильность арендной ставки и простой. Например, если в высокий сезон объект будет заполняться до 24 дней в месяц со ставкой 180 долларов, то в низкий 15–16 дней со ставкой 160 долларов. В этом случае стоит высчитать среднюю ставку с учетом всех отклонений и считать по ней.
Где купить апартаменты на Пхукете, чтобы они не простаивали?
Покажем, в каких локациях и форматах объектов проще всего обеспечить стабильную загрузку и какое управление нужно, чтобы не заниматься поиском гостей самому
Как рассчитать чистую доходность от сдачи недвижимости в аренду на Пхукете
Чтобы рассчитать чистую доходность, необходимо учесть все дополнительные регулярные и разовые платежи, помимо стоимости недвижимости, и применит формулу ниже.
Формула чистой доходности
Чистая доходность = (Годовой арендный доход − Годовые расходы на объект) / Общая сумма инвестиций × 100%
В карточке ниже привели пример расчета объекта в Бангтао.
Приведенный результат может быть достижим, если выбрать объект в премиальном районе и сдавать его через управляющую компанию. Она поможет заполнять объект до 24 дней в месяц
Об авторе и о компании
Андрей Негинский
Руководитель команды, СEO Негински
Статью подготовили эксперты Негински — международного агентства недвижимости с командами на Пхукете, в ОАЭ и Москве. Сопровождаем клиентов на всех этапах: от анализа целей и подбора проекта до сделки и управления недвижимостью.
Работаем с 300+ застройщиками, узнаем о закрытых стартах первыми, находим редкие объекты и договариваемся о скидках. Более 30% клиентов возвращаются повторно. Подробнее о нас.
Юридический дисклеймер
Информация, представленная в статье, носит ознакомительный характер и не является индивидуальной юридической, инвестиционной или иммиграционной консультацией. Условия покупки недвижимости, рассрочки, ипотечного финансирования, сдачи в аренду и получения резидентских виз в Таиланде зависят от конкретного проекта, застройщика, банка, статуса объекта и индивидуального профиля покупателя.
Законодательство и регуляторные требования Таиланда могут изменяться. Перед принятием решений рекомендуется получить персональную консультацию и проверить актуальные условия в Земельном департаменте (Land Department), у застройщика, банка или лицензированных консультантов.
Источники
Материал подготовлен на основе данных из открытых источников, аналитики Негински и практического опыта команды.
Ссылки:
Какие районы Пхукета подходят для жизни и инвестиций | Агентство недвижимости Негински
Factsheet 2024–2025 (2567–2568) Presentation
Land and Buildings Tax Act 2019-FINAL.docx
Laguna Phuket, Thailand - Asia’s premier integrated destination
Часто задаваемые
вопросы
-
На Пхукете выгоднее краткосрочная аренда, но только в популярной локации и при профессиональном управлении. Высокий доход здесь связан с сезонностью. Долгосрочная аренда обычно уступает по прибыли, но дает более стабильную доходность. Для получения высокого результата можно совмещать обе стратегии по сезонам.
-
Да, на Пхукете можно сдавать объект краткосрочно, но только через управляющую компанию с отельной лицензией. Самостоятельно сдавать квартиру на срок меньше 30 дней на острове нельзя.
-
Доходность в брошюре обычно не учитывает простой и дополнительные расходы собственника. Результат зависит от загрузки, арендных ставок, комиссии управляющей компании, платежей по объекту и частоты использования объекта собственником.
-
Важно проверить, имеет ли оператор отельную лицензию, какие программы доходности он предлагают собственнику и какой порядок расчета, кто платит за уборку, ремонт, рекламу и прием гостей, как часто предоставляется отчетность и какие есть ограничения на личное проживание владельца.
-
Совмещать можно, но не без потери дохода. Каждый месяц простой объекта может сокращать прибыль до 1% годовых.
-
Районы Патонг и Карон больше подходят под краткосрочную аренду из-за активного спроса со стороны туристов. В районах Бангтао и Камала недвижимость пользуется спросом и в долгосрочную, и в краткосрочную аренду, поэтому они перспективнее для инвесторов, которые хотят выйти на максимальный доход.
-
В среднем услуги управляющей компании обходятся инвестору в 30–40% от месячного дохода. В услуги управляющей компании входит поиск и бронь гостей, уборка, техническое обслуживание и ведение отчетности.
© 2020–2026 NEGINSKIY BUREAU REAL ESTATE L.L.C
