АЛДАР или ЭМААР: какого застройщика выбрать в ОАЭ под вашу цель

Главное в материале

Эмаар и Алдар — государственные застройщики ОАЭ, которые сосредоточены на недвижимости в Дубае и Абу-Даби. Оба рынка ликвидны и надежны для инвестора, но у них разный потенциал: Дубай продолжает расти в устойчивом темпе, подтверждая статус сформированного инвестиционного хаба, а Абу-Даби показывает активный рост на фоне увеличивающегося спроса.

Эмаар застраивает преимущественно Дубай. Девелопер создал Бурдж Халифа, Дубай Молл и несколько мастер-сообществ: Дубай Крик Харбор, Мина Рашид, Дубай Хиллс, Бичфронт и Оазис и другие. В одном его сообществе может быть несколько жилых комплексов с большим количеством апартаментов, таунхаусов и вилл.

Застройщик Алдар имеет проекты и в Дубае, и в Абу-Даби. К числу его работ относятся острова Саадият и Фахид, а также мастер-сообщества Культурный Дистрикт Саадият, Саадият Лагунс, Атлон и Вайлдс. Объекты Алдар расположены в премиальных локациях и отличаются приватностью.

Разница между девелоперами заключается в локациях застройки, количестве квартир в комплексах, платежных планах, стартовой стоимости и частоте выхода на рынок.

Дубай и Абу-Даби: сравнение рынков

В этом материале мы разбираем двух крупнейших государственных девелоперов ОАЭ: Эмаар и Алдар. Они сосредоточены преимущественно на двух рынках: Дубай и Абу-Даби. О разнице между эмиратами ниже.

Дубай — стабилизация и умеренный рост

Дубай пользуется спросом у иностранцев с 2002 года, когда в эмирате приняли закон, разрешивший зарубежным гражданам владеть недвижимостью в полную собственность в соответствующих зонах.

С 2012 года средняя стоимость недвижимости в Дубае то росла, то опускалась в цене, отражая влияние мировых подъемов и кризисов. Минимальная цена пришлась на 2020 год на фоне кризиса из-за коронавируса.

В 2026 году рынок приходит в равновесие после активного подъема с 2021. Предложение «догоняет» спрос, который по-прежнему остается высоким. По данным DXB, в январе 2026 на рынке было продано почти 17 000 объектов на сумму более 70 млрд дирхамов ОАЭ (~19 млрд долларов США), что на 59,13% больше по сравнению с январем 2025 года.

C 2025 по 2027 год ожидается до 240 000 новых жилых единиц, из которых примерно 120 000 — в 2026, сообщает Two continents. Это придерживает чрезмерно активный рост цен и мотивирует застройщиков предлагать выгодные условия покупки. Дубай закрепляет позиции устойчивого и конкурентного рынка недвижимости на мировой арене.

Абу-Даби — рынок на ранней стадии с высоким потенциалом

В Абу-Даби закон о владении иностранцами недвижимостью в полную собственность приняли только в 2019 году. Этот шаг позволил диверсифицировать экономику эмирата, что привело к активному развитию рынка.

По сравнению с Дубаем Абу-Даби более сдержанный и традиционный эмират. На него приходится более 90% нефтяных запасов ОАЭ. Новые проекты недвижимости здесь выходят реже, чем в Дубае — примерно раз в 2 недели. 

Абу-Даби чаще выбирают для жизни: он более удобен пешеходно, и в нем много зеленых зон. Эксперты Негински связывают это с тем, что столица строилась как комфортное пространство для местных жителей, тогда как Дубай изначально развивался как туристический и бизнес-центр.

Рост спроса на недвижимость в эмирате обусловлен двумя факторами:

• Запуском достопримечательностей мирового уровня — Диснейленд, арена Сфера как в Лас-Вегасе, музей Шейха Заеда;

• Развитием острова Аль-Рим — до 2030 года он станет частью международного делового хаба с британской правовой и судебной системой. Более 1 000 мировых компаний открыли на острове свои офисы.

География застройщиков Эмаар и Алдар

Ключевое различие: Эмаар фокусируется преимущественно на рынке недвижимости Дубая, а Алдар — Абу-Даби, но имеет также и проекты в Дубае. Ниже разобрали конкретные локации, в которых запускают свои мастер-сообщества* застройщики.

*мастер-сообщество— район, который полностью застраивает один девелопер: от жилых комплексов до школ и торговых центров. Такие сообщества отличаются единым стилем и детально продуманной инфраструктурой.

Эмаар

5 мастер-сообществ от Эмаар:

1. Дубай Крик Харбор. Прибрежный район с островом, отделенным от материковой части города искусственным каналом. В локации есть лагуна с пляжем и пристанями для яхт, живописная прогулочная набережная. В 9 минутах на авто — заповедник розовых фламинго Рас-аль-Хор. 

Чем привлекает инвесторов:

• Находится у воды ― цены растут быстрее, чем в среднем по рынку;

• Развивающаяся инфраструктура ― от школ и метро до ресторанов и кафе, что обеспечит спрос на долгосрочную аренду у семей с детьми. Здесь также строятся крупный торговый центр Дубай Сквер и обзорная башня Крик Тауэр;

• Близость к центру ― 10 минут на машине до Бурдж Халифа (которую тоже строил Эмаар) и Бизнес Бэй, где работает большая часть экспатов;

• Потенциал роста — локацию часто сравнивают с Дубай Марина, но, по внутренней аналитике Негински, цены здесь на ~40% ниже, поскольку район еще развивается. Стоимость недвижимости вырастет с появлением новой инфраструктуры.

2. Мина Рашид. Прибрежная локация в «старой» части Дубая, исторически порт города, который сочетает в себе круизный терминал и новую жилую застройку у гавани. Знаковая точка — лайнер Королева Елизавета 2, который постоянно стоит в Мина Рашид и работает как отель и аттракцион.

Чем привлекает инвесторов:

• Близость к туристическим точкам ― сообщество находится на побережье рядом с пляжем Ла Мер и в 20 минутах езды от Бурдж Халифа;

• Развивающийся район — по мере готовности инфраструктуры стоимость недвижимости вырастет;

• Курорт у воды с инфраструктурой уровня Даунтаун — более 430 яхтенных причалов, пальмовая лагуна с пляжем, клубный дом, театр и променад.

3. Дубай Хиллс. Зеленое мастер-сообщество Эмаар в Мохаммед Бин Рашид Сити. Здесь расположено 1 450 000 м² парков и открытых пространств, Дубай Хиллс Парк и Дубай Хиллс Молл, веломаршрут, 18-луночное гольф-поле, строится 3 школы. В 15 минутах на авто — Даунтаун Дубай и Дубай Марина.

Чем привлекает инвесторов:

• Спрос на долгосрочную аренду — район «для жизни»: большие парки, молл, школы, спортивная инфраструктура. Основные арендаторы — семьи и менеджмент, которым важны комфорт и ежедневная логистика;

• Потенциал роста — по мере развития сообщества и ввода очередей инфраструктуры ценность района усилится;

• Высокая ликвидность — обеспечивается расположением между ключевыми хабами: 15 минут до Даунтаун и Дубай Марина снижают риск простоя и упрощают перепродажу.

4. Эмаар Бичфронт. Прибрежное мастер-сообщество в Дубай Харбор между Дубай Марина и Палм Джумейра. Внутри — 1,5 километра приватного пляжа, 27 жилых башен и торговая зона около 13 000 м², быстрый выезд на шоссе Шейха Заеда.

Чем привлекает инвесторов:

• Формат «курорт в городе» — квартиры у приватного пляжа с видовыми характеристиками стабильно арендуются и быстро продаются на вторичном рынке в премиальном сегменте;

• Потенциал роста — развитие Дубай Харбор и инфраструктуры внутри сообщества, включая торговые помещения, расширяет аудиторию арендаторов и повышает удобство проживания;

• Удобная логистика — быстрый доступ к шоссе Шейха Заеда выступает преимуществом для покупателей и арендаторов, которым важны перемещения по городу.

5. Оазис. Масштабное мастер-сообщество размером более 92 000 м² с виллами и особняками. В локации есть спортивные и рекреационные зоны, веломаршрут 54 километра и пляжи, а также удобные выезды к ключевым точкам города — Даунтаун, Бурдж Халифа, Дубай Молл, шоссе Шейха Заеда.

Чем привлекает инвесторов:

• Спрос на долгосрочную аренду — формат закрытого сообщества с виллами вблизи школ делает локацию востребованной у семей с детьми; 

• Элитный статус — резиденции отличаются просторными планировками, премиальной отделкой и частным садом, а на территории проекта предусмотрены парки, лагуна и фитнес-центры. Минимальная стоимость таких особняков начинается от 15 800 000 дирхамов ОАЭ (4 300 000 долларов США);

• Транспортная доступность — близость к основным дорогам D54 и будущая связка с Аль Хейл Роуд облегчат перемещение по городу и поддержат интерес при перепродаже.

Алдар

5 локаций мастер-сообществ от Алдар:

1. Культурный дистрикт Саадият. Район в Абу-Даби на острове Саадият, где есть Лувр, творческий хаб Манарат-Аль-Саадият и кампус колледжа Беркли, а также крупные новые музеи: Музей Шейха Зайеда, музей Гуггенхайма, музей естественной истории и музей цифрового искусства тимЛэб Феномена.

Чем привлекает инвесторов:

• Естественный архипелаг — и этим отличается от большинства других островов. Недвижимость здесь дороже, но престижнее;

• Малоэтажная застройка — сообщества состоят из вилл, таунхаусов и комплексов с апартаментами;

• Большинство проектов в шаговой доступности от моря — при этом количество земли ограничено островной территорией.

2. Саадият Лагунс. Вилловое сообщество в Абу-Даби на острове Саадият у мангровых лесов в окружении более 900 000 м² охраняемой природной территории рядом с образовательной и культурной инфраструктурой.

Чем привлекает инвесторов:

• Редкий формат для Абу-Даби — частные дома в природной среде рядом с культурным кластером;

• Стабильный спрос на долгосрочную аренду — локация популярна у семей с премиальными запросами;

• Высокая ликвидность — за счет большого количества зеленой территории и отдельного пространства в саду, которое можно обустроить по своему усмотрению.

3. Фахид Айленд. Новый островной проект в Абу-Даби с инфраструктурой, ориентированной на отдых: 11 километров береговой линии, около 100 000 м² пляжей, 940 000 м² зеленых зон и принцип планировки, при котором от любого дома до парка или зеленой зоны — не более 250 метров.

Чем привлекает инвесторов:

• Проект на старте строительства — это создает дефицит предложения и потенциал роста стоимости по мере развития территории;

• Ожидается спрос на краткосрочную аренду — 10 минут до острова Яс (развлекательная и туристическая инфраструктура, тематические парки, трасса «Формулы-1»), около 15 минут до острова Саадият. Благодаря такому окружению локация будет интересна туристам;

• Инфраструктура для отдыха — уже есть пляжный клуб и водные активности, планируется строительство ресторанов, ритейла, яхт-клуба и расширение пляжной зоны — это усилит привлекательность для арендаторов.

4. Атлон. Элитное мастер-сообщество в Дубайленд с фокусом на прогулки и спорт. В локации расположены центральный парк, тематические парки и больше 10 километров велосипедных маршрутов. Сообщество рядом с парком Глобал Виллидж с быстрым выездом на две магистрали — Шейха Зайеда и Эмирейтс Роуд.

Чем привлекает инвесторов:

• Удобная логистика — близость к крупным дорогам снижает время в пути и делает район удобнее для арендаторов;

• Редкая концепция — акцент на здоровье и фитнесе: обширные парковые зоны, беговые дорожки и спортивные площадки, что повышает интерес у арендаторов;

• Элитный статус — вложения в престижную недвижимость в Дубае, особенно в концептуальные проекты, показывают высокую доходность.

5. Уайлдс. Еще одно элитное мастер-сообщество в Дубае от Алдар, в котором расположены виллы и особняки. В 2026 году находится в процессе строительства. В концепции упор на обширные зеленые пространства, для резидентов предусмотрены школа, образовательные пространства, сады, фитнес- и игровые зоны, спортивные площадки.

Чем привлекает инвесторов:

• Ожидается спрос на долгосрочную аренду — наличие школы в районе и просторных юнитов в жилом комплексе привлечет арендаторов-семей;

• Удобная логистика — близость к шоссе Шейха Заеда снижает время в пути, а строительство станций метро сделает район привлекательнее для жизни;

• Элитная концепция — комплекс сочетает роскошь с экологичностью и природой, что является трендом в Дубае.

Продукт и примеры проектов от Эмаар и Алдар

Ключевая разница между застройщиками заключается в объемах предложения. Мастер-сообщества от Эмаар включают в себя несколько высоких жилых комплексов с большим количеством квартир на этажах. Алдар строит среде- и низкоэтажные здания, а благодаря тому, что все его проекты возводятся в премиальных локациях, часто у планировок есть виды на воду.

Из-за этих характеристик приобрести объект у Алдар обычно сложнее, чем у Эмаар: их раскупаются за считанные часы или минуты.

Проекты от Эмаар

Проекты от Алдар

Разница в способах оплаты Эмаар и Алдар

Оплатить недвижимость в ОАЭ можно в рассрочку под 0%, но условия зависят от застройщика. Проекты Эмаар и Алдар имеют устойчивые платежные планы, но они могут незначительно отличаться в зависимости от проекта. Ниже — то, что встречается чаще всего.

Платежный план Эмаар:

• 20% — первый взнос;

• 70% — в процессе строительства;

• 10% — при получении ключей.

Платежный план Алдар:

• 5% — первый взнос;

• 55% — в процессе строительства;

• 40% — при получении ключей.

С точки зрения инвестиционной привлекательности рассрочка от Алдар выгоднее инвестору: он может оплатить 50–60% до сдачи от всей стоимости объекта и продать его с приростом до введения комплекса в эксплуатацию. Таким образом, вложения в проект будут меньше, а выгода — больше.

При рассрочке от Эмаар такой сценарий тоже возможен, но прибыль будет меньше, поскольку выгоднее всего продавать объект перед получением ключей (до внесения последнего платежа). Если к этому моменту у Алдар инвестор выплатит только 60% от стоимости, то при покупке юнита у Эмаар — 80–90%.

Инвестиционная привлекательность застройщиков Эмаар и Алдар

Девелоперов нельзя сравнивать, поскольку они базируются на разных рынках: Дубай — стабильный и спокойный, Абу-Даби — активно растущий. 

Результат инвестиций зависит от конкретного проекта. Чтобы выйти на высокие показатели, необходимо проконсультироваться с аналитиком. Он поможет подобрать вариант, который позволить получать прибыль за счет сдачи недвижимости в аренду или перепродажи.

Ниже — внутренняя аналитика по девелоперам и кейсы из портфолио аналитиков Негински по проектам застройщиков.

Эмаар

70–90% предложений раскупают еще на старте продаж. За 5 лет цена фута в ключевых мастер-сообществах от Эмаар (Дубай Крик Харбор, Дубай Хиллс, Мина Рашид, Бичфронт) выросла от 48% до 85% в зависимости от конкретной локации.

Алдар

Поскольку в проектах девелопера Алдар, как правило, меньше квартир, 98% от общего числа предложений раскупаются в первые дни продаж. С 2024 по 2025 год в ключевых сообществах Алдар (Острова Саадият и Яс) стоимость апартаментов выросла на 10–14%, вилл — на 22–28%.

Прочие критерии сравнения застройщиков

Есть еще несколько ключевых характеристик, которые важны для понимания масштаба девелоперов. Описали в таблице ниже.

Об авторе и о компании

Статью подготовили эксперты Негински — международного агентства недвижимости с командами в ОАЭ, Москве и на Пхукете. Сопровождаем клиентов на всех этапах: от анализа целей и подбора проекта до сделки и управления недвижимостью.

Работаем с 300+ застройщиками, узнаем о закрытых стартах первыми, находим редкие объекты и договариваемся о скидках. Более 30% клиентов обращаются повторно. Подробнее о нас.

Юридический дисклеймер

Информация, представленная в статье, носит ознакомительный характер и не является индивидуальной юридической, инвестиционной или иммиграционной консультацией. Условия покупки недвижимости, рассрочки, ипотечного финансирования, сдачи в аренду и получения резидентских виз в ОАЭ зависят от конкретного проекта, застройщика, банка, статуса объекта и индивидуального профиля покупателя.

Законодательство и регуляторные требования ОАЭ могут изменяться. Перед принятием решений рекомендуется получить персональную консультацию и проверить актуальные условия в Земельном департаменте Дубая (DLD), у застройщика, банка или лицензированных консультантов.

Источники

Материал подготовлен на основе данных из открытых источников, аналитики Негински и практического опыта команды.

Ссылки:

Рынок недвижимости Дубая демонстрирует самые высокие за всю историю январских продаж

Последние проекты развития в Дубае 2026 — где искать возможности и роскошь? | Два континента

UAE's Abu Dhabi sets out measures to help business get away from oil | Reuters

Dubai Land Department - Dubai REST

Emaar сообщает о рекордном 2025 году с наивысшими продажами, выручкой и прибылью

Акции EMAAR — цена и графики (DFM:EMAAR) — TradingView

aldar.com/properties/en