Почему рынок недвижимости ОАЭ устойчив к геополитическим шокам

Главное в материале

С 28 февраля 2026 года в ОАЭ наблюдается неблагоприятная геополитическая обстановка. В связи с ней многие инвесторы озадачены: стоит ли выводить капитал из недвижимости и что случится с рынком.

По опыту с предыдущими военными конфликтами, недвижимость активно растет в цене по завершении кризиса, а престижная недвижимость особо устойчива в таких обстоятельствах, так как спрос на нее не падает.

Быстрее всего отреагировал биржевой индекс Dubai Financial Market, который включает акции девелоперов и компаний недвижимости. Рынок поддерживает несколько факторов: минимальный процент ипотечных сделок, стабильный приток экспатов, государственные меры поддержки и ограниченное предложение в премиальном сегменте.

Текущая ситуация не отменяет инвестиционных возможностей на рынке эмиратов, однако повышает требования к уровню риск-менеджмента. Аналитики Негински рекомендуют не поддаваться панике и не принимать резких решений.

Коротко для инвестора: что уже понятно рынку недвижимости ОАЭ

28 февраля 2026 года в результате скоординированной атаки США и Израиля был убит лидер Ирана. В ответ на это Иран нанес массированный обстрел американских баз (более 900 ракет и дронов), расположенных на территории Персидского залива. Атака была практически полностью подавлена системами ПВО, отразив до 94% ударов в первые сутки. По состоянию на 25 марта воздушное пространство Дубая периодически остается закрытым из-за необходимости отражения беспилотной и ракетной опасности.

Поскольку Эмираты — одно из самых популярных направлений у инвесторов в недвижимость со всего мира, то многие обеспокоены тем, стоит ли выводить сейчас капитал из страны и инвестировать в нее в дальнейшем.

Аналитики Негински рекомендуют не торопиться с решениями — и вот почему:

1. На рынке сохраняется спрос. От геополитической обстановки проседает преимущественно туристический сектор: воздушное пространство периодически закрывается, путешественники не заинтересованы ехать в небезопасную страну. А вот жилой сектор остается стабильным: граждане и экспаты ОАЭ продлевают свои существующие контракты на аренду и приобретают недвижимость, но сроки принятия решения у покупателей теперь дольше.

2. ПВО успешно отражают атаку Ирана. Военные силы ОАЭ сбивают 95–98% целей. Для сравнения: Израиль в 2025 году отражал только 80–90% атак, сообщает IDF. Это значит, что риск попадания снаряда в жилое здание минимален.

3. Опыт других исторических событий подтверждает, что не стоит опасаться обвала рынка. Аналогичные экономические турбулентности происходили во многих странах и это влекло за собой преимущества. Например, в Лондоне во время Брексита в 2016 году сектор недвижимости выдержал политический шок — цены на недвижимость не упали, а поднялись с июля 2016 по май 2022 на 32%, согласно отчету UK House Price Index.

Что произошло с рынком недвижимости ОАЭ за две недели

Сейчас фондовый рынок и рынок недвижимости ОАЭ показывают разную динамику. Биржа традиционно быстрее реагирует на геополитический стресс, тогда как жилье остается более стабильным сегментом. Ниже разобрали, почему эта разница возникает и что она говорит о текущем состоянии рынка.

Фондовый рынок

Важно: фондовый рынок отражает динамику акций застройщиков, а не индекс роста/падения цен на недвижимость. Отследить динамику можно на графике DFMRE Index. С момента начала боевых действий она действительно отрицательная.

Схожие коррекции наблюдались и ранее после периодов активного роста. Текущий уровень индекса сопоставим со значениями нескольких месяцев назад, что может указывать на фиксацию прибыли и выход части краткосрочных инвесторов. При этом подобные движения не обязательно отражают фундаментальные изменения на рынке недвижимости, а скорее реакцию финансового рынка на риски и ожидания.

Индекс акций застройщиков и цены на недвижимость могут двигаться в разные стороны и часто сдвинуты по времени.

Вывод: фондовый рынок может отражать геополитическую обстановку в ОАЭ, но он не влияет напрямую на падение/рост цен на недвижимость или влияет незначительно.

Количество сделок с недвижимостью

Геополитический шок приводит к краткосрочному снижению покупательской активности, но не к структурному коллапсу рынка.

Динамика цен в ОАЭ практически не колеблется и не зависит от внешних глобальных экономических потрясений. За последние 3 года рынок недвижимости эмирата пережил войну Израиля с Хамасом, политическую нестабильность в Европе и падение рынка криптовалюты, а цены на объекты только увеличивались.

Ниже сравнили два стрессовых экономических события на рынке ОАЭ: актуальную обстановку и период коронавируса. Аналитика опирается на данные DXB и оценку Негински.

Сохранение спроса на недвижимость ОАЭ подтверждает динамика новых запусков:

1. Ohana — Manchester (Охана — Манчестер). Старт продаж: 10–13 марта, локация: Абу-Даби. Все апартаменты распроданы. Выручка — 6 миллиардов долларов США.

2. Modon — Tara PArk (Модон — Тара ПАрк). Старт продаж: 14 марта, локация: Абу-Даби. К 17 марта 95% всех объектов в жилом комплексе продано.

3. ALDAR — The Wilds (Алдар — Уайлдс). Старт продаж: 2 марта, локация: Дубай. Все апартаменты распроданы в первые сутки.

Почему не стоит уходить с рынка недвижимости ОАЭ

Чтобы сохранить потенциальную инвестиционную пользу, стоит оценивать не рынок в целом, а его внутреннюю структуру. Разобрали, что стоит учесть, чтобы не ошибиться с выбором недвижимости в период кризиса.

Каждый эмират развивается по-разному

Рынок недвижимости ОАЭ нельзя рассматривать как единый инвестиционный фонд. Каждый эмират развивается со своим темпом, практически вне зависимости от экономической ситуации соседнего.

Например, Дубай считается устоявшимся рынком со стабильным ростом. Минимальная цена пришлась на 2020 год на время кризиса из-за коронавируса. Уже в 2021 году рынок восстановился и с тех пор был в фазе постоянного роста.

Абу-Даби считается новым рынком: закон о владении иностранцами недвижимостью в полную собственность в эмирате приняли только в 2019 году. Но на рынке уже есть премиальные застройщики и проекты, равные по качеству тем, что в Дубае. Недвижимость Абу-Даби зачастую растет в цене активнее, чем в Дубае, поскольку эмират только начинает свое развитие, а все объекты расположены на 200 островах, из-за чего почти каждая квартира обладает видовыми характеристиками или выходом к воде. Это увеличивает инвестпривлекательность эмирата для инвесторов.

Подробнее о разнице между рынками и их ключевыми застройщиками рассказали в статье: Эмаар или Алдар: кого выбрать в ОАЭ для инвестиций.

Динамика первичного и вторичного рынков разная

В 2025 году в Дубае жилой сегмент рос на первичном и вторичном рынках, но новостройки подорожали на 36% год к году, а готовое жилье на 16%. В Абу-Даби аналогично: у первичной недвижимости рост +72%, а у вторичной +35%.

Инвесторы верят в дальнейшее развитие рынка в соответствии с его тенденциями, поэтому динамика сделок на первичном и вторичном рынках будет сохраняться.

Успешность инвестиций зависит от класса жилья

Премиум-сегмент востребован: проекты располагаются у воды или строятся в коллаборации с брендом, поэтому таких вариантов меньше на рынке. Ограниченность предложения стимулирует спрос. 

Кроме того, покупатели элитного сегмента — это конечные пользователи, а не спекулятивные инвесторы, что делает его устойчивее в условиях кризиса. И наоборот: эконом-сегмент находится в зоне риска, поскольку такие проекты создают начинающие девелоперы, темпы строительства которых зависят от объемов продаж. В условиях, когда период принятия решения у покупателей увеличился, это может повлечь задержки и заморозку строительства.

Что поддерживает рынок недвижимости ОАЭ даже в период турбулентности

В 2025 году Дубай обновил рекорд по сделкам — более 215 896, по данным DXB. Устойчивость рынка держится на сочетании демографии, государственных мер, спроса и финансовой прочности страны. Разобрали, что делает рынок устойчивым к геополитическим шокам.

Способ оплаты недвижимости

В Дубае большинство сделок с недвижимостью проходит без ипотеки — за собственные средства или в беспроцентную рассрочку от застройщика. Это важный показатель устойчивости рынка: чем выше доля сделок с банковским долгом, тем сильнее рынок зависит от роста ставок и кредитных ограничений. Когда основная часть спроса формируется без ипотеки, рынок меньше реагирует на кризис и ведет себя устойчивее.

Ниже собрали аналитику по количеству сделок с разными способами оплаты за февраль 2025–2026 года, по данным DXB.

Рынок резко реагирует на высокую долговую нагрузку. Когда большая часть сделок проходит без ипотеки, риск быстрых вынужденных продаж меньше.

Стабильный приток экспатов

Рост числа экспатов поддерживает спрос на покупку жилья и долгосрочную аренду. Чем больше новых резидентов приезжает в ОАЭ, тем устойчивее база спроса на рынке недвижимости.

На графике ниже — динамика роста населения в Дубае в октябре с 2008 по 2025 год. Источник графика: DXB.

Меры государственной поддержки

Покупка объекта недвижимости в ОАЭ может давать инвестору дополнительные преимущества, помимо получения стабильного дохода и хранения капитала в надежном активе.

Какие государственные программы стимулируют интерес инвесторов:

1. Возможность получения резидентской визы. Это усиливает мотивацию покупать недвижимость с целью проживания: инвестор получает больше привилегий в эмиратах и может перевезти семью.

2. Оформление земли и объекта в полную собственность. Свободное владение делает рынок прозрачным и удобным для международного капитала, поскольку активом или компанией можно владеть без местного партнера.

3. Наличие эскроу-счетов. Снижает риски при покупке и повышает доверие со стороны покупателей. Гарантирует, что объект будет реализован.

Государственные меры поддержки рынка недвижимости при коронавирусе: 

• арендные каникулы — включали отсрочки платежей по недвижимости, снижение арендных ставок для ресторанов и магазинов, а также гибкие условия для арендаторов жилья;

• льготы для застройщиков — для обеспечения рынка новыми объектами в будущем.

Эти меры дополнительно укрепили восприятие Дубая как предсказуемой и устойчивой юрисдикции.

Ограниченное предложение в премиальном сегменте

ОАЭ остается главным центром притяжения для миллионеров со всего мира. Застройщики стремятся соответствовать их запросам и создают проекты с высококачественной средой. Поэтому перспективные проекты раскупают в первые дни и часы продаж.

Ограниченность предложения поддерживает ликвидность рынка недвижимости: по аналитике Негински, среднее время продажи квартиры в топ-проектах на первичном рынке составляет 1-3 дня, на вторичном —  30–60 дней.

В каком секторе недвижимости ОАЭ есть риски в 2026 году

На данный момент регистрационные процедуры, банковские расчеты и девелоперские проекты не остановлены. Государство оперативно реагирует на ситуацию регуляторными мерами и экономическими стимулами. Но стоит учесть два сегмента рынка, которые сейчас выступают наиболее ненадежными.

Проекты от начинающих застройщиков

В условиях турбулентности первыми теряют устойчивость застройщики без опыта, которые сильно зависят от продаж. У них нет готовых объектов, с прибыли от которых они могли бы построить новый комплекс. Их единственный источник финансирования — это средства покупателей.

В условиях, когда период принятия решения у покупателя увеличился, у застройщика может появиться кассовый разрыв, что повлечет за собой задержки в строительстве.

Сдача в краткосрочную аренду

С момента первой атаки Ирана, спрос на летний отдых в ОАЭ уже сократился на 50%, сообщает RTVI. Это влияет на заполняемость номеров и квартир и как следствие на доходность инвестора.

Но жилой сектор остается стабильным: экспаты по-прежнему продлевают договоры аренды, поскольку Дубай стал для них домом. Близость к привычному образу жизни перевешивает значимость внешних обстоятельств, за счет чего спада в сегменте долгосрочной аренды и покупки недвижимости не ожидается.

Об авторе и о компании

Статью подготовили эксперты Негински — международного агентства недвижимости с командами в ОАЭ, Москве и на Пхукете. Сопровождаем клиентов на всех этапах: от анализа целей и подбора проекта до сделки и управления недвижимостью.

Работаем с 300+ застройщиками, узнаем о закрытых стартах первыми, находим редкие объекты и договариваемся о скидках. Более 30% клиентов обращаются повторно. Подробнее о нас.

Юридический дисклеймер

Информация, представленная в статье, носит ознакомительный характер и не является индивидуальной юридической, инвестиционной или иммиграционной консультацией. Условия покупки недвижимости, рассрочки, ипотечного финансирования, сдачи в аренду и получения резидентских виз в ОАЭ зависят от конкретного проекта, застройщика, банка, статуса объекта и индивидуального профиля покупателя.

Законодательство и регуляторные требования ОАЭ могут изменяться. Перед принятием решений рекомендуется получить персональную консультацию и проверить актуальные условия в Земельном департаменте Дубая (DLD), у застройщика, банка или лицензированных консультантов.

Источники

Материал подготовлен на основе данных из открытых источников, аналитики Негински и практического опыта команды.

Ссылки:

Эмаар или Алдар: кого выбрать в ОАЭ для инвестиций? | Агентство недвижимости Негински

UK House Price Index - Office for National Statistics

IDF: 80-90% of Iranian missiles intercepted, but 24 Israelis killed | The Jerusalem Post

Market watch | DFM

Track Dubai Real Estate Prices 2025 - Monthly Charts & Updates

Dubai Population growth and demographics 2026

Пятерка безопасных стран: какие направления предпочтут туристы вместо ОАЭ?

Current Safety Index by City