Инвестиции в зарубежную недвижимость: какую стратегию выбрать в 2026 году

Главное в материале

Стратегию инвестиций в зарубежную недвижимость выбирают в зависимости от цели: сохранение капитала, пассивный доход с диверсификацией портфеля или личное проживание. Рынки Дубая и Пхукета предлагают стабильный доход до 12% годовых при сдаче в аренду, активный рост стоимости до 100% к сдаче при перепродаже и крепкую валюту для хранения капитала, по 5-летнему опыту и аналитике экспертов Негински.

Большинство инвесторов зарабатывают на сдаче недвижимости в аренду или на перепродаже объекта. Есть альтернативные виды инвестиций: REIT (инвестиционные фонды недвижимости), ЗПИФ (закрытые паевые инвестиционные фонды) и краудинвестинг. Результат вложений зависит от выбранного рынка, локации, проекта, способа покупки и этапа, на котором покупатель приобретает недвижимость.

Плюсы и минусы инвестиций в зарубежную недвижимость

У зарубежной недвижимости нет универсального сценария, который одинаково хорошо работает в любой стране: доходность и риски зависят от юрисдикции, типа объекта, стадии строительства, а также от того, кто и как будет управлять арендой. Ниже — ключевые преимущества и ограничения, которые стоит проверить до выбора стратегии и конкретного проекта.

Главные преимущества инвестиций в зарубежную недвижимость:

1. Низкий порог входа относительно недвижимости в России. Например, на Пхукете стоимость объектов бизнес-класса в популярных локациях с развитой инфраструктурой начинается от 90 000 долларов США, в Дубае — от 180 000 долларов США. Для сравнения: в Москве стоимость аналогичных объектов начинается от 20 000 000 рублей или ~261 000 долларов США (по курсу рубля к доллару на 2 февраля 2026).

2. Вариативность моделей сдачи в аренду под запрос инвестора. Если вас интересует гарантия прибыли от сдачи в аренду — застройщики Пхукета предлагают программу арендный пул или модель фиксированной доходности. Если вы хотите сдавать объект в краткосрочную аренду самостоятельно, то в Дубае можно получить лицензию и искать жильцов через AirBnb, сократив расходы на услуги управляющей компании.

3. Простое оформление. При покупке объекта в рассрочку в Дубае понадобятся только загранпаспорт и справка о доходах, на Пхукете — только загранпаспорт. Справка не нужна, если оплатить объект одним платежом полностью.

4. Высокая ликвидность объектов. Например, в Дубае в 2025 году рынок превысил 270 000 транзакций на сумму 917 000 000 000 дирхамов ОАЭ. За счет этого недвижимость в Дубае растет в цене до 35% к сдаче в апартаментах и до 100% в пентхаусах. На Пхукете — до 40% к сдаче в строящихся апартаментах, пентхаусах и виллах, по внутренней аналитике Негински.

5. Высокий доход от сдачи в аренду. Благодаря популярности у туристов доходность от сдачи в аренду в Дубае достигает 9% годовых долгосрочно и 12% годовых краткосрочно, на Пхукете — 8% и 12% годовых соответственно. Это выше среднего. Например, в США и Великобритании среднегодовая доходность составляет 3-4% годовых. 

Ограничения зарубежных рынков недвижимости:

1. Трудности с оформлением ипотеки. Требуется наличие статуса резидента, иногда — подтвержденный доход в стране за 2 года и гражданин-поручитель. При этом первый взнос по ипотеке составляет от 50%, длительность — 15 лет максимум со ставкой до 12% годовых в Таиланде и до 10% в ОАЭ. Выгоднее выбирать рассрочку — она выдается под 0%, а застройщики предлагают программы с оплатой до 3 лет после сдачи объекта.

2. Незнакомая юрисдикция. Например, в Таиланде нет эскроу-счетов — средства перечисляются напрямую застройщику. Также в стране иностранец не может владеть землей в полную собственность — лишь самим зданием. Это создает риски для инвестора. Чтобы их избежать, необходимо тщательно проверять проект и девелопера.

3. Наличие сезонности. На курортных рынках доход от краткосрочной аренды напрямую зависит от времени года. Например, на Пхукете с июня по сентябрь часто идут ливни, в связи с чем на острове меньше туристов и заполняемость отелей падает, а с ней и доходность от аренды. Чтобы этого избежать, рекомендуем выбирать объект совместно с аналитиком, знающим рынок изнутри. Он поможет подобрать квартиру и локацию, в которых туристический спрос вне сезона будет компенсировать спрос со стороны резидентов.

Четыре главных цели инвестиций в зарубежную недвижимость

Перед выбором стратегии инвестиций необходимо определиться с целью — от этого зависит подход, в соответствии с которым будет реализован капитал инвестора. Ниже — четыре основных.

Защита капитала от инфляции

В России в январе 2026 года инфляция составила 6,46%, согласно отчету Frank Media. Курс доллара к рублю, хоть и падает с 2025 года, остается высоким: 1 доллар США = 77,25 рублей. Опасаясь большего обесценивания рубля, инвесторы вкладываются в зарубежную недвижимость, сохраняя капитал в более стабильной валюте.

Для сравнения: в ОАЭ 1 доллар США = 3,67 дирхамов ОАЭ при инфляции 0,72% — показатель остается на подобном уровне уже более 30 лет. В Таиланде — 1 доллар США = 31,47 тайский бат при инфляции 0,66%. 

Почему при таких условиях вкладываться в недвижимость за рубежом выгодно:

1. Стоимость объекта увеличивается с развитием локации. Это обеспечивает стабильный прирост стоимости даже после ввода комплекса в эксплуатацию. Выгодно выбирать объекты в районах, которые отмечены Официальным планом развития Дубая или Комплексными планами модернизации Пхукета.

2. Можно быстро увеличить капитал за счет инвестиций на раннем этапе строительства. Активнее всего цена объекта растет от этапа заложения фундамента до ввода комплекса в эксплуатацию. При выходе из проекта сразу после сдачи вы вернете вложенный капитал с приростом до рыночной ставки по новостройкам в локации.

3. Инвестор фиксирует стоимость недвижимости по актуальному курсу. Это выгоднее, чем хранить средства в депозитах банка. Ниже объяснили, как это работает.

Пассивный доход

Есть разные способы получить прибыль от недвижимости: сдача в аренду или перепродажа. Выбор одной из этих стратегий зависит от того, насколько инвестор готов к рискам и как скоро хочет окупить вложения. Например, для быстрой прибыли выбирают перепродажу после роста стоимости объекта, но итоговая сумма сделки будет зависеть от изменений цен на недвижимость. Сдача в аренду предполагает меньше рисков, но более долгий процесс сделки и срок окупаемости инвестиций.

Личное проживание

Недвижимость за рубежом можно использовать и для личных целей: для переезда, зимовок или как «запасной аэродром» на случай непредвиденных обстоятельств.

Перед покупкой объекта для личного проживания инвестору стоит определить для себя приоритетность следующих критериев:

• возможность получения статуса резидента через покупку недвижимости;

• возможность оформления ипотеки и ее процентная ставка;

• качество образования в локации (если планируется переезд с детьми);

• привилегии инвестору за покупку недвижимости.

Например, в Таиланде покупка недвижимости не привязана к процессу получения резидентства, но некоторые застройщики помогают оформить визу или резидентство при выполнении определенных условий покупки, а также дарят подарки, например, годовой абонемент в гольф-клуб.

В ОАЭ предусмотрены 3 программы получения визы резидента за покупку недвижимости. Условия зависит от выбранной программы. Подробности рассказали в статье.

Диверсификация портфеля

Этой цели придерживаются опытные инвесторы, которые уже владеют недвижимостью в России или прежде инвестировали в другие активы — например, в акции. В этом случае покупка недвижимости за рубежом позволяет минимизировать риск потери инвестиционного капитала или нивелировать волатильность всего портфеля.

Цель диверсификации — сделать так, чтобы просадка одного рынка или валюты не лишала прибыли весь портфель, а расходы по объекту не заставляли выходить из сделки досрочно.

Как диверсифицировать портфель зарубежной недвижимостью:

• определить долю, которую вы готовы держать в зарубежной недвижимости без необходимости срочной продажи (часто это 10–30% от инвестиционного капитала, если нет цели переезда);

• оплачивать объект в рассрочку, чтобы не выводить весь выделенный капитал из оборота портфеля;

• оставить резерв на 6–12 месяцев обязательных платежей (рассрочка, обслуживание, возможный простой), часто это до 6% от стоимости объекта;

• диверсифицировать не только по стране, но и по стратегии: например, один объект — под аренду, второй — под рост цены/перепродажу.

Основные стратегии инвестиций в зарубежную недвижимость

Стратегия — это заранее выбранный сценарий, как вы будете зарабатывать на объекте и когда планируете выйти из актива. Ниже разобрали все возможные стратегии — их результат зависит от выбранного рынка и проекта, поэтому потенциальную доходность лучше уточнять на консультации с аналитиком.

Сдача в аренду

Получать пассивный доход от аренды можно разными способами. Долгосрочная аренда предполагает стабильный заработок при минимальных рисках, но ее доходность, как правило, ниже. Краткосрочная обеспечит более высокую доходность, но потребует больше расходов. Ниже рассказали об особенностях каждого из возможных способов сдачи в аренду.

Краткосрочная аренда — самостоятельно. Сдача объекта в краткосрочную аренду может быть самым выгодным вариантом инвестиций. 

Доходность зависит от:

• локации;

• арендных ставок;

• характеристик объекта;

• наличия инфраструктуры в комплексе;

• дополнительных расходов.

Как показывает опыт инвесторов Негински, при сдаче объекта самостоятельно инвестор не может рассчитывать на ту же заполняемость объекта, что и при сдаче через управляющую компанию. Даже при наличии большого опыта он может заполнять квартиру до 15 суток в месяц.

При самостоятельной сдаче недвижимости в аренду требуются присутствие в стране и постоянная работа с арендаторами и их поиском, поэтому доход в этом случае нельзя считать пассивным. 

Статьи расходов будут включать в себя:

• коммунальные услуги;

• сервисное обслуживание;

• оплату уборки;

• покупку средств личной гигиены;

• расходы на ремонт при износе.

При этом не в каждой стране можно сдавать в аренду посуточно — часто для этого требуется наличие отельной лицензии.

Краткосрочная аренда — через управляющую компанию. При таком сценарии инвестор может рассчитывать на заполняемость 24 из 30 дней в месяц. В этом случае лучше выбирать брендированный объект (например, Уиндхэм или Аккор). У крупных отельных операторов и гостиничных сетей собственная база данных с клиентами по всему миру, что увеличивает приток гостей и, как следствие, доходность.

Управляющая компания берет на себя обслуживание: от поиска и заселения гостей до подготовки отчетов и выплат прибыли. Комиссия составляет до 30% от суммы дохода.

На Пхукете такой формат сдачи в аренду подразумевает возможность выбрать модель прибыли: арендный пул* или гарантированная доходность*.

* арендный пул — формат сдачи недвижимости в аренду, при котором все квартиры объединяются в общий фонд и сдаются как единый отель, а прибыль делится пропорционально между собственниками.

** гарантированная доходность — программа, при которой застройщик или управляющая компания фиксирует размер прибыли и выплачивает его ежегодно вне зависимости от фактической заполняемости объекта.

Долгосрочная аренда — самостоятельно или через управляющую компанию. Выбор способа сдачи в аренду в этом случае зависит от места пребывания инвестора.

Долгосрочные договоры обычно заключаются на 11 месяцев и часто продлеваются (например, если ваши арендаторы — семья с детьми, которая уже обустроилась в локации и не хочет переезжать). В этом случае участие инвестора потребуется только в момент показа квартиры и заключения договора, что возможно и через риэлтора.

В случае, если вы опасаетесь частой смены арендаторов и простоя объекта, можно также делегировать сдачу в аренду управляющей компании за 20-30% от суммы контракта.

Перепродажа

Получить доход от перепродажи можно инвестируя в первичный или вторичный рынок. Рассказываем о четырех самых популярных способах.

На первичном рынке. Перепродать объект можно во время строительства по переуступке, после введения здания в эксплуатацию или спустя 1-5 лет после сдачи. В зависимости от направления, зарубежная недвижимость растет на 25-50% к сдаче, в редких объектах — до 100%. Далее — в среднем на 10% ежегодно.

О чем важно помнить:

• Максимальная выгода достигается при покупке на самом раннем этапе — еще до заложения фундамента. В этот период цены обычно до 50% ниже, чем после сдачи комплекса. Но перепродажа по переуступке требует детальных проверок со стороны покупателя, поэтому такой способ подразумевает наиболее тщательный риск-менеджмент;

• Цена квартиры будет расти даже после введения здания в эксплуатацию. Но насколько активно — зависит от выбранной локации и характеристик объекта. Например, высоким спросом пользуются 1-спальные видовые квартиры. Но если по плану застройки района перед жилым комплексом планируют построить еще одно здание, вы рискуете потерять вид из окна — следовательно, выгода будет упущена. Поэтому внимательно анализируйте локацию перед покупкой;

• Держать объект больше 5 лет редко имеет смысл, только если он не расположен в локации с ограничением на строительство. Велик риск, что в течение 5 лет вблизи появится аналогичный комплекс по более выгодной цене, поэтому придется продавать квартиру ниже ее себестоимости.

На вторичном рынке. Распространенный вариант инвестиций — флиппинг, когда инвестор покупает вторичную недвижимость с износом по минимальной цене. Далее делает ремонт, чтобы повысить стоимость квартиры и продать ее дороже. 

Таким способом можно заработать от 15% до 60% на вложенный капитал, но есть риски: например, объект даже с хорошим ремонтом расположен в неликвидной локации, поэтому покупатель на него так и не найдется.

Подробнее об инвестициях в зарубежную недвижимость Дубая и Пхукета рассказали в статье.

Альтернативные способы инвестиций

Инвесторам не обязательно становиться владельцами домов и квартир, чтобы вложить деньги в недвижимость.

Существуют инструменты, которые позволяют получать доход даже без прямого владения объектами:

1. REIT — инвестиционные фонды недвижимости. Они работают так: фонд покупает недвижимость на деньги инвесторов, сдает объекты в аренду или перепродает дороже. Инвесторы получают свой процент от прибыли пропорционально вложениям.

2. ЗПИФ — закрытые паевые инвестиционные фонды. Объединяют деньги нескольких инвесторов, вкладывают их в активы или ценные бумаги на срок от 3 до 15 лет. После окончания срока ЗПИФ расформировывают, а инвесторы получают свои доли прибыли.

3. Краудинвестинг — совместное финансирование несколькими инвесторами. В таком случае сделками с недвижимостью занимается спонсор, а посредником между спонсором и инвесторами становится онлайн-платформа. После того как проект спонсора приносит прибыль, каждый инвестор получает доход в зависимости от внесенной доли.

Как выбрать стратегию инвестиций в зарубежную недвижимость

Выбор оптимальной стратегии зависит от целей инвестора, его ресурсов и готовности к рискам. Важно заранее оценить ситуацию на рынке, сравнить разные типы объектов и рассчитать доходность. 

Как выбрать подходящую для инвестора стратегию:

1. Определить цель.

• Пассивный доход — сдача в аренду или перепродажа;

• Сохранение капитала — долгое удержание объекта и сдача в аренду параллельно;

• Смешанная цель — например, сдавать несколько лет, а затем продать.

2. Выбрать бюджет, форму оплаты и способ управления.

• Бюджет — от него зависят локация и класс объекта;

• Форма оплаты — ипотека, рассрочка, оплата 100%;

• Свободное время — если есть возможность самостоятельно заниматься арендой, доход будет выше. В обратном случае следует учесть в бюджете комиссию управляющей компании.

3. Найти рынок с подходящими условиями.

• Пхукет — при небольшом бюджете, но с намерением защитить капитал от падения доходности на старте и получать гарантированный доход. Подробнее о рынке;

• Дубай — при готовности получать больший доход при бо́льших вложениях. Подробнее о рынке.

4. Выбрать тип недвижимости.

5. Определить горизонт инвестирования.

• Быстрая сделка — флиппинг;

• 1-5 лет — перепродажа или сдача в аренду;

• Более 5 лет — сохранение капитала.

Как новичку начать инвестировать в зарубежную недвижимость

Приобрести объект можно на месте или дистанционно. Чтобы инвестиции были успешными, важно тщательно проанализировать рынок, выбрать ликвидный объект и проверить юридическую чистоту сделки. Рассмотрим алгоритм действий на каждом этапе.

Шаг 1. Определиться с целью и стратегией инвестиций

На начальном этапе цели будет три: сохранение капитала, пассивный доход и личное проживание. Из них рекомендуем сфокусироваться на одной. 

Аналитик Негински поможет распланировать соответствующую цели инвестиционную стратегию под ваш запрос и бюджет. 

Шаг 2. Выбрать направление и объект

Определение подходящего направления зависит от вашего бюджета и готовности к рискам. Например, недвижимость Дубая стоит от 180 000 долларов США — ликвидность объектов высокая, но и порог входа выше. Цены на недвижимость Пхукета стартуют от 90 000 долларов США, а застройщики предлагают программы гарантированного дохода, но их ставка часто ниже рыночной.

Если сложно определиться самостоятельно, советуем обратиться за помощью к аналитикам Негински. У компании 2 филиала и 6 представительств за рубежом — подберем недвижимость там, где комфортнее вам и вашему капиталу. Все направления безопасны при работе с проверенными партнерами.

Шаг 3. Зарезервировать объект

В Дубае сперва необходимо внести EOI (Express of Interest, Выражение интереса) — предварительный возвратный депозит, который фиксирует интерес инвестора, но не закрепляет за ним объекта. Чтобы забронировать конкретную квартиру, после внесения EOI нужно внести сумму брони — она не возвращается, но засчитывается в общую стоимость.

На Пхукете вместо EOI вносится залог 2–5% от стоимости. Оплатить можно переводом на счет застройщика или наличными. Если покупатель решает отменить сделку, депозит, как правило, не возвращается.

Шаг 4. Подписать договор SPA и провести оплату

SPA — это договор, закрепляющий характеристики объекта. Он гарантирует, что в квартире ничего не изменят при строительстве. Выдается после внесения всей суммы или первого платежа по рассрочке или ипотеке. Ипотека труднее с точки зрения оформления — для нее часто требуется наличие статуса резидента.

При покупке в рассрочку первый взнос составит от 10 до 40% от стоимости в зависимости от выбранного проекта и направления. Дальше — по графику, который привязан к ключевым этапам строительства. 

Шаг 5. Зарегистрировать сделку

При покупке недвижимости в Дубае перед регистрацией объекта необходимо оплатить регистрационный сбор — 2–4% от стоимости. Затем зарегистрировать объект в Земельном департаменте Дубая (DLD). Через 1–4 недели на электронную почту придет Oqood — сертификат, закрепляющий право на строящийся объект.

На Пхукете регистрация проходит в Департаменте земель Таиланда. Инвестору также необходимо оплатить все государственные сборы и налоги: от 1,1% до 6,3% — в зависимости от формы собственности.

Шаг 6. Дождаться окончания строительства и получить ключи

После ввода в эксплуатацию и приемки объекта вам выдадут документ о праве собственности на него: в Дубае — Title Deed, на Пхукете — Chanote при покупке виллы и Condominium Unit Title Deed при покупке апартаментов в комплексе.

Вы можете получить документ лично или доверить этот вопрос нашему специалисту. Он примет недвижимость по доверенности и оформит все документы на ваше имя. 

Шаг 7. Перепродать объект или сдать в аренду

Если вы покупаете недвижимость в Дубае через агентство Негински, то эту задачу можно доверить нашему отделу заботы. Он возьмет на себя задачи от получения ключей до подбора покупателей/арендаторов и ведения отчетности. Мы решаем все бытовые и юридические вопросы, обеспечивая инвестору пассивный доход.

А что, если без Негински?

Рекомендуем доверить сдачу недвижимости в аренду управляющей компании: она обеспечит максимальную заполняемость объекта и стабильность выплат. При перепродаже объекта необходимо оценить актуальную стоимость объекта, выставить объявление о продаже и провести сделку в соответствии с юрисдикцией региона. Эту задачу также можно делегировать специалисту — агенты на вторичном рынке берут комиссию в среднем 2% от стоимости жилья.

Об авторе и о компании

Статью подготовили эксперты Негински — международного агентства недвижимости с командами на Пхукете, в ОАЭ и Москве. Сопровождаем клиентов на всех этапах: от анализа целей и подбора проекта до сделки и управления недвижимостью.

Работаем с 300+ застройщиками, узнаем о закрытых стартах первыми, находим редкие объекты и договариваемся о скидках. Более 30% клиентов обращаются повторно. Подробнее о нас.

Юридический дисклеймер

Информация, представленная в статье, носит ознакомительный характер и не является индивидуальной юридической, инвестиционной или иммиграционной консультацией. Условия покупки недвижимости, рассрочки, ипотечного финансирования, сдачи в аренду и перепродажи объектов в за рубежом зависят от конкретной страны, проекта, застройщика, банка, статуса объекта и индивидуального профиля покупателя.

Законодательство и регуляторные требования зарубежных стран могут изменяться. Перед принятием решений рекомендуется получить персональную консультацию и проверить актуальные условия в Земельном департаменте выбранного направления, у застройщика, банка или лицензированных консультантов.

Источники

Материал подготовлен на основе данных из открытых источников, аналитики Негински и практического опыта команды.

Ссылки:

Инвестиции в зарубежную недвижимость | Негински Недвижимость

Как купить недвижимость на Пхукете для жизни и инвестиций | Негински Недвижимость

Как выбрать недвижимость в Дубае для жизни и инвестиций | Негински Недвижимость

Резидентская виза в Дубае при покупке недвижимости | Негински Недвижимость

Годовая инфляция в России выросла до 6,47% с 13 по 19 января 2026

Дубай 2040 | Официальный мастер-план

Комплексные планы модернизации Пхукета на 2026–2028 годы

Аналитика по заполняемости отелей Пхукета

Рекорд рынка недвижимости Дубая 917 миллиардов дирхамов в 2025

Самые быстрорастущие рынки недвижимости 2025: ТОП-10 стран для инвестиций